השוק נשבר: שכר הדירה יורד ברוב ערי דרום קליפורניה

לוס אנג'לס – אחרי שנים שבהן שכר הדירה בדרום קליפורניה רק המשיך לטפס ושבר שיאים חדשים, מתחילים להופיע סימנים ברורים לשינוי כיוון. נתונים חדשים של חברת אפרטמנט ליסט מצביעים על כך שהמגמה שהייתה כמעט מובנת מאליה במשך יותר מעשור נעצרה: בעלי דירות בחלק גדול מהאזור כבר אינם יכולים לדרוש כל מחיר שירצו, ובמקרים רבים הם אף נאלצים להציע הנחות כדי למצוא שוכרים.

הדו"ח, שבחן את מחירי השכירות ב־53 ערים ברחבי דרום קליפורניה, מגלה כי ב־32 ערים – כ־60% מהערים שנבדקו – נרשמו ירידות במחירי השכירות במהלך השנה האחרונה. רק ב־20 ערים נרשמו עליות, ובעיר אחת בלבד, ויסטה, המחירים נותרו ללא שינוי. עבור שוק שנחשב במשך שנים לאחד היקרים והקשוחים בארצות הברית, מדובר בשינוי משמעותי.

לפי הנתונים, שכר הדירה החציוני בדרום קליפורניה ירד ב־0.4% במהלך השנה האחרונה. דירת חדר שינה אחד מושכרת כיום במחיר חציוני של 1,921 דולר בחודש, בעוד שדירת שני חדרי שינה עולה בממוצע 2,359 דולר. אמנם מדובר עדיין במחירים גבוהים מאוד ביחס לרוב חלקי ארצות הברית, אך עצם המעבר מירידות לעליות מסמן שינוי במאזן הכוחות בין בעלי הדירות לשוכרים.

לפי הנתונים, שכר הדירה החציוני בדרום קליפורניה ירד ב־0.4% במהלך השנה האחרונה. דירת חדר שינה אחד מושכרת כיום במחיר חציוני של 1,921 דולר בחודש, בעוד שדירת שני חדרי שינה עולה בממוצע 2,359 דולר. אמנם מדובר עדיין במחירים גבוהים מאוד ביחס לרוב חלקי ארצות הברית, אך עצם המעבר מירידות לעליות מסמן שינוי במאזן הכוחות בין בעלי הדירות לשוכרים.

כמה גורמים פועלים במקביל ומסבירים את התפנית. הכלכלה האזורית מתונה יותר מבעבר, קצב גידול האוכלוסייה בדרום קליפורניה הואט באופן משמעותי, ובמקביל נוספו לשוק אלפי יחידות דיור חדשות שנבנו בשנים האחרונות. התוצאה היא היצע גדול יותר של דירות, יותר נכסים שנותרים פנויים לפרקי זמן ארוכים יותר, ופחות שוכרים שמתחרים על כל דירה שמתפנה. במצב כזה, בעלי הנכסים נאלצים להתגמש – לעיתים באמצעות הורדת מחיר ולעיתים באמצעות הטבות נוספות כדי למשוך דיירים.

עם זאת, התמונה שמצטיירת מהנתונים אינה אחידה. למעשה, היא מדגישה את הפערים הכלכליים ההולכים וגדלים בדרום קליפורניה. בערים שבהן המחירים ירדו, שכר הדירה החציוני עומד על 1,828 דולר לדירת חדר שינה אחד ועל 2,262 דולר לדירת שני חדרים. לעומת זאת, בערים שבהן המחירים דווקא ממשיכים לעלות, המחירים גבוהים בהרבה – 2,146 דולר לדירת חדר ו־2,654 דולר לדירת שני חדרים.

המשמעות ברורה: דווקא האזורים המבוססים ביותר ממשיכים ליהנות מביקוש גבוה, בעוד שבאזורים שבהם מתגוררים שוכרים בעלי הכנסות נמוכות יותר, בעלי הדירות כבר אינם יכולים להכתיב את התנאים כפי שעשו בעבר.

בחלוקה למחוזות בולט במיוחד מחוז לוס אנג'לס. ב־11 מתוך 14 הערים שנבדקו במחוז נרשמו ירידות במחירי השכירות – שיעור של כ־79% – והוא אף מוביל את האזור עם ירידה חציונית של 2.2%. כיום עומד שכר הדירה החציוני במחוז על 1,847 דולר לדירת חדר אחד ועל 2,370 דולר לדירת שני חדרים.

מחוז ונטורה מציג את שיעור הערים הגבוה ביותר שבהן נרשמו ירידות – ארבע מתוך חמש ערים שנבדקו – עם ירידה חציונית של 1.5%. גם במחוז סן דייגו נרשמה מגמה דומה, כאשר ב־63% מהערים המחירים ירדו, ואילו באזור האימפריה הפנימית נרשמו ירידות ביותר ממחצית הערים שנבדקו.

החריג הגדול הוא מחוז אורנג'. שם רק 38% מהערים רשמו ירידות, ובמבט כולל דווקא נרשמה עלייה חציונית של 0.9%. גם המחירים נותרו הגבוהים ביותר בדרום קליפורניה – 2,340 דולר לדירת חדר אחד ו־2,747 דולר לדירת שני חדרים.

ברשימת הערים שבהן נרשמו ההוזלות הגדולות ביותר בולטת דווקא סנטה מוניקה, שנחשבת לאחת הערים היקרות ביותר באזור. מחירי השכירות בעיר ירדו ב־6% במהלך השנה, ודירת חדר מושכרת כיום בכ־2,215 דולר בחודש. אחריה ניצבות פומונה ופסדינה, שכל אחת מהן רשמה ירידה של 5%. בפומונה ניתן כיום למצוא דירת חדר בכ־1,515 דולר – מהמחירים הנמוכים ביותר בדרום קליפורניה. גם אוקסנרד ומונרוביה רשמו ירידות של כ־4%.

מנגד, רשימת הערים שבהן המחירים ממשיכים לטפס נשלטת בידי אזורי היוקרה של מחוז אורנג' והאימפריה הפנימית. צ'ינו מובילה עם עלייה של 4%, אחריה קולטון וניופורט ביץ', שכל אחת מהן רשמה עלייה של 3%. בניופורט ביץ', אחת הערים האמידות ביותר בדרום קליפורניה, שכר הדירה החציוני לדירת שני חדרי שינה כבר הגיע ל־3,522 דולר בחודש. גם מישן וייחו ומורנו ואלי רשמו עליות מחירים.

עבור השוכרים, מדובר בהתפתחות שלא נראתה שנים רבות. לראשונה זה זמן רב, רבים יכולים להגיע למשא ומתן מול בעלי הדירות מעמדת כוח טובה יותר. במקום לקבל באופן אוטומטי העלאת שכר דירה עם חידוש החוזה, יותר ויותר דיירים יכולים להשוות מחירים, לבחון חלופות ואף לדרוש הפחתה או הטבות אחרות – כאשר בעלי הנכסים יודעים שהאפשרות שהשוכר יעבור לדירה אחרת הפכה מוחשית יותר.

עבור המשקיעים ובעלי הדירות, לעומת זאת, הנתונים מהווים תמרור אזהרה. שילוב של האטה כלכלית, גידול מתון באוכלוסייה והתרחבות היצע הדירות עלול להמשיך להפעיל לחץ על מחירי השכירות גם בחודשים הקרובים, במיוחד בערים שבהן הביקוש רגיש יותר למחיר.

השאלה שמעסיקה כעת את שוק הנדל"ן היא האם מדובר בתיקון זמני בלבד, או בתחילתו של שינוי עמוק יותר. בינתיים מסתמן כי בעוד השוכרים נהנים מהקלה ראשונה זה שנים, הפער בין האזורים המבוססים לערים החלשות דווקא ממשיך להתרחב – תזכורת לכך שגם כשהשוק כולו משנה כיוון, לא כולם נהנים מהשינוי באותה מידה.