ניו יורק בדרך למהפכת נדל״ן: חוק חדש עלול לאלץ בעלי נכסים להציע את דירותיהם קודם לעמותות

במחוקקת העירונית של ניו יורק מתנהלת בימים אלה אחת ההצבעות הנפיצות ביותר בשנים האחרונות: הצעת חוק COPA — “זכות קהילתית לרכישה” — המבקשת לשנות באופן יסודי את אופן מכירתם של בנייני מגורים בעיר. על פי ההצעה, בעלי נכסים יידרשו להציע תחילה את הבניין לעמותות דיור ול"נאמנויות קרקע קהילתיות" לפני שיוכלו למכור אותו בשוק החופשי. הפרה של ההוראה עלולה להוביל לקנסות של עד 30 אלף דולר.

ההצעה, בחסות חברת המועצה סנדי נורס מברוקלין, הוגשה במאי 2024 וצברה תאוצה משמעותית אחרי ניצחונו של זוהראן ממדאני — חבר מועצה המזוהה עם הזרם הסוציאל־דמוקרטי — בבחירות המקדימות. נכון לסוף השבוע, 32 מתוך 51 חברי המועצה כבר חתומים על ההצעה, מספר הגבוה מהרוב הדרוש למעבר.

לדברי נורס, החוק אמור להתמודד עם משבר הדיור החמור בעיר: “COPA הוא כלי נוסף להגדלת היצע הדיור בר־ההשגה ולהשארת משפחות בניו יורק”, מסרה.

 

בעלי הנכסים מותחים ביקורת חריפה על ההצעה. אן קורצ'ק, נשיאת ארגון Small Property Owners of New York, המייצג מעל 5,700 בעלי בניינים קטנים, אומרת כי החוק יהפוך את מכירת הנכסים ל“תהליך איטי, יקר ומנותק משיקולי השוק”, ואף עלול לפגוע משמעותית בערך הנכסים.

 

אולם מתנגדים רבים מזהירים כי מדובר במהלך רגולטורי חריג שעלול לפגוע בזכות הקניין של בעלי נכסים ולהאט את השוק. מנהיגת המיעוט במועצה, ג’ואן אריולה ממחוז קווינס, אמרה כי החוק “דוחק את העיר לכיוון של התערבות ממשלתית מוגזמת ומחליש את השוק הפרטי”.

הצעת החוק מבוססת על מודלים דומים בוושינגטון הבירה ובסן פרנסיסקו. על פי הנוסח הנוכחי, בעלי בניינים עם שלוש יחידות מגורים או יותר יחויבו להודיע למחלקת השימור והפיתוח לדיור (HPD) ולרשימת עמותות מאושרות, לפני שיוציאו את הנכס למכירה. העמותות יוכלו להגיש כוונת רכישה בתוך 60 יום, ולהגיש הצעה מלאה בתוך 120 יום נוספים. אם לא יוגשו הצעות — ניתן יהיה למכור בשוק הפתוח.

בעלי הנכסים מותחים ביקורת חריפה על ההצעה. אן קורצ'ק, נשיאת ארגון Small Property Owners of New York, המייצג מעל 5,700 בעלי בניינים קטנים, אומרת כי החוק יהפוך את מכירת הנכסים ל“תהליך איטי, יקר ומנותק משיקולי השוק”, ואף עלול לפגוע משמעותית בערך הנכסים.

גם איגוד סוכני הנדל״ן של מדינת ניו יורק, המייצג יותר מ־61 אלף סוכנים, טוען שההצעה תוביל לעיכובים לא סבירים בעסקאות ותפגע בהכנסות ממסי העברה — המהווים מעל מיליארד דולר בשנה לעיר ניו יורק.

מבקרי החוק מדגישים כי מדובר בצעד נוסף במסגרת “רגולציית יתר” — שלטענתם היא הגורם המרכזי למחסור בדיור בעיר. לדבריהם, רגולציות ארוכות שנים — כמו בקרת שכר דירה והגבלות בנייה — כבר יצרו כשל שוק משמעותי, ו־COPA תוסיף שכבה בירוקרטית נוספת שמרחיקה יזמים ומשקיעים חדשים.

תומכי ההצעה רואים בכך הזדמנות פז להגן על דיירים מהתייקרות הדיור ולמנוע השתלטות של משקיעים גדולים. לדבריהם, ללא התערבות ממשלתית אגרסיבית, הדיור בר־ההשגה ייעלם לחלוטין.

אחת השאלות הגדולות סביב COPA היא מי יהיו אותם “ארגונים מוסמכים” שיקבלו עדיפות ברכישה. מתנגדים טוענים כי הרשימה עלולה להפוך לכלי פוליטי — כזה שייטיב עם ארגונים בעלי קשרים למקבלי החלטות.

נכון לעכשיו, הנהגת מועצת העיר לא פרסמה תאריך להצבעה. דובר מטעם המועצה אמר שהצעת החוק “עדיין נמצאת בתהליך החקיקה”, בעוד משרד ראש העיר מסר כי הוא “ממשיך לבחון את הפרטים”.

מאחורי הקרב המקומי על COPA מסתתרת שאלה רחבה בהרבה: האם ניו יורק תמשיך לראות בשוק החופשי בסיס לאספקת דיור, או שתבחר להגביר את מעורבות הממשלה באמצעות מודלים קהילתיים וציבוריים?
הכרעה זו תעצב את עתידה הכלכלי והחברתי של העיר לשנים רבות קדימה.