הם לא נחמדים: קליפורניה רק במקום ה-15 בזכויות שוכרים בארה"ב

למרות תדמיתה כמעוז ליברלי, קליפורניה דורגה רק במקום ה-15 בארצות הברית במדד "ידידותיות לשוכרים", מאחורי מדינות שנחשבות שמרניות יותר כמו אלסקה, נברסקה, קנטקי ודרום דקוטה. כך עולה ממחקר חדש שפורסם בכתב העת Journal of Urban Economics.

המחקר, שנערך בידי פרופסור אד קולסון מאוניברסיטת קליפורניה באירווין יחד עם חוקרים מאוניברסיטאות נוספות, בחן את חוקי הגנת השוכרים בכל 50 המדינות ויצר מדד מקיף המודד את רמת ההגנה שמספקת כל מדינה לדיירים.

תוצאות מפתיעות

הוואי דורגה במקום הראשון במדד ידידותיות השוכרים, בעוד יוטה קיבלה את הציון הנמוך ביותר ונחשבת הכי לא "ידידותית לבעלי בתים". מדינות כחולות מהחוף המזרחי כמו דלאוור, רוד איילנד, מסצ'וסטס וניו יורק דורגו כולן לפני קליפורניה.

"אפשר לחשוב שמדינות כחולות בחוף יהיו יותר ידידותיות לשוכרים, אבל זה לא תמיד המקרה", אמר קולסון, מנהל המרכז לנדל"ן באוניברסיטת קליפורניה באירווין. "לפי המדד שלנו, קליפורניה אפילו לא נמצאת בעשירייה הראשונה".

המתודולוגיה

החוקרים בחנו 12 סוגי חוקים שקיימים בכל מדינה, הקשורים ליחסי בעלי בתים ושוכרים: חוקים הנוגעים לפיקדונות בטחון, חוקים על סיום חוזי שכירות, חוקים על הפרת חוזים, וחוקים על פינויים. לדוגמה, בחנו את הגובה המקסימלי של פיקדון הבטחון - האם זה חודש שכירות אחד, שניים או חמישה.

המחקר בדק גם את ההשפעה של חוקי הגנת שוכרים על שוק הדיור, ומצא תמונה מורכבת יותר מהצפוי.

 

אד קולסון, מנהל המרכז לנדל"ן ופרופסור לכלכלה בבית הספר לעסקים פול מיראז' באוניברסיטת קליפורניה אירווין.

 

הפרדוקס הכלכלי

בניגוד להנחה הרווחת שחוקי הגנת שוכרים חזקים יותר גורמים לעלייה בשכר דירה ולירידה בזמינות דירות, המחקר גילה תמונה מורכבת יותר. אמנם, מדינות עם הגנות שוכרים חזקות יותר אכן נוטות לשכר דירה גבוה יותר ולפחות דירות פנויות, אך הן גם מושכות יותר שוכרים ובעלי בתים.

"המפתח הוא שיש גם עלייה בביקוש לגור במקומות האלה", הסביר קולסון. "שוכרים רואים מקום ידידותי לשוכרים, וזה מגביר את הביקוש לגור במיקום המסוים הזה. ומשם באות השכירויות הגבהות יותר. זה לא באמת בא מנסיגה של ההיצע. מה שאנחנו רואים זה עלייה גם בביקוש וגם בהיצע כשיש יותר ידידותיות לשוכרים".

השלכות חברתיות

המחקר מזכיר שפינויים מובילים להשלכות חברתיות וכלכליות שליליות, כולל אלימות בקרב מתבגרים, ביצועים גרועים בבית הספר ובריאות פיזית ונפשית ירודה. השאלה המורכבת היא מה גרוע יותר - העלות החברתית הנוראה של פינויים או שכר דירה גבוה יותר.

"ההחלפה היא מניעת פינוי עבור חלק מהאנשים מול שכר דירה גבוה יותר עבור כולם", אמר קולסון. "התשלום הגבוה יותר על השכירות הוא כמו ביטוח נגד פינוי... זו עלייה צנועה בשכירות בתמורה לסבירות נמוכה יותר להתפנות".

האתגר הפוליטי בקליפורניה

למרות שקליפורניה נשלטת על ידי הדמוקרטים, קבוצות השוכרים מתקשות להשיג ניצחונות משמעותיים בסקרמנטו. רק 31 מתוך 539 הערים והמחוזות של קליפורניה מפעילות בקרת שכירות, על פי הארגון "שוכרים יחד". שלוש פעמים הוצעה רפורמה בבקרת שכירות בקלפי המדינה, ושלוש פעמים היא הובסה.

קולסון מסביר שבקרת שכירות היא "הגרוע ביותר משני העולמות, כי אם מטילים בקרת שכירות, הופכים את זה לקשה יותר לבעלי בתים, אבל הם לא מקבלים שום פיצוי על זה. עם חוקי פינוי, יש פיצוי לבעל הבית כי השכירות עולה".

לקחים למדיניות

המחקר מציע כמה לקחים למחוקקים, לבעלי בתים ולארגוני זכויות שוכרים. ראשית, חוקי זכויות שוכרים אכן עוזרים להפחית פינויים. שנית, התגובה של שוק הדיור והגדלת ההיצע מפחיתה הרבה מההשלכות השליליות שאנשים חשבו שיקרו אם יוצרים יותר זכויות לשוכרים.

"אם חושבים שהיצע דיור הוא המפתח ליצירת דיור משתלם, המחקר שלנו מראה שהמאזניים מתאזנים קצת", אמר קולסון. "ההתאמה שהשוק הדיור עושה בתגובה לשינויים בחוקים האלה לא מביסה את הדרך לדיור שופע ומשתלם".

מבט קדימה

התוצאות מראות שהיחס בין הגנת שוכרים לבין מחירי דיור מורכב יותר ממה שנחשב בעבר. בעוד שחוקי הגנת שוכרים אכן מובילים לעלייה בשכר דירה, הם גם מושכים יותר תושבים ומפתחים, מה שבסופו של דבר יכול להוביל לשוק דיור יותר דינמי ומאוזן.

עבור קליפורניה, הדירוג הנמוך יחסית במדד ידידותיות השוכרים עשוי להפתיע רבים, אך הוא משקף את המורכבות של מדיניות הדיור במדינה ואת האתגרים הייחודיים שהיא מתמודדת איתם, כולל משבר דיור חמור ומחירי נדל"ן גבוהים מאוד.

המחקר מצביע על כך שפתרונות למשבר הדיור צריכים להיות מאוזנים ולקחת בחשבון הן את הצורך להגן על שוכרים והן את הצורך לעודד היצע דיור נוסף, תוך הכרה בכך ששני יעדים אלה אינם בהכרח סותרים.