הפרדוקס של הדיור האמריקני: הבתים מתכווצים, המחירים עולים לשמיים

פרדוקס מוזר מאפיין את שוק הדיור האמריקני: הבתים הולכים ומתכווצים, אבל הם עדיין יקרים יותר מתמיד. נתונים חדשים מגלים שלמרות שבנאי הבתים חוזרים לבנות יותר "בתי התחלה" קטנים, המחירים ממשיכים לטפס בקצב מסחרר, והופכים את הרכישה לבלתי אפשרית עבור רוב הקונים הפוטנציאליים.

חזרה לעידן הזהב

אמצע המאה הקודמת היה שיא עידן "בתי ההתחלה", כאשר בתים קטנים היוו כ-92% מכלל הבנייה החדשה. אז האמריקנים העדיפו בתים גדולים יותר, עברו מערים צפופות לפרברים שבהם הקרקע הייתה זולה יותר ותקנות הבנייה פחות מחמירות. הבנאים התמקדו בבתים גדולים ויקרים יותר, שהיו גם רווחיים יותר. כיום, אין הרבה בתי התחלה זמינים.

בשנים האחרונות, בנאים התחילו להתמקד יותר בשוק בתי ההתחלה, במיוחד כאשר מחירים גבוהים וריביות משכנתא גבוהות הפכו בתים גדולים לבלתי נגישים עבור קונים ראשונים. מאז 2017, הגודל החציוני של בתים משפחתיים חדשים הולך ומתכווץ בדרך כלל.

המחירים לא יורדים

אבל למרות הירידה בגודל, המחירים לא נעשים זולים יותר. דוגמה מובהקת היא קולורדו ספרינגס, קולורדו. שטח הרצפה של בתים חדשים שם ירד בכ-14% ברבעון הראשון בהשוואה לשנה קודמת, אבל מחיר הרישום החציוני לבנייה חדשה ירד רק ב-7%, על פי נתוני Realtor.com. זה אומר שקונים לא בהכרח מקבלים הנחה על המחיר למטר רבוע של הבית החציוני.

קשה יותר לבנאים להרוויח כסף על בתים קטנים יותר. הרבה מהעלויות לא בהכרח יורדות רק בגלל שהבית קטן יותר, כמו מחיר המגרש או הוצאות השגת היתרים. הרבה עלויות חומרי בנייה עלו באחוזים דו-ספרתיים במהלך השנה האחרונה, על פי נתוני חברת Cotality.

קשה יותר לבנאים להרוויח כסף על בתים קטנים יותר. הרבה מהעלויות לא בהכרח יורדות רק בגלל שהבית קטן יותר, כמו מחיר המגרש או הוצאות השגת היתרים. הרבה עלויות חומרי בנייה עלו באחוזים דו-ספרתיים במהלך השנה האחרונה, על פי נתוני חברת Cotality

מחירי השוק המטריפים

המחיר החציוני לבית התחלה עלה ל-287,000 דולר ב-2024, עלייה של כ-44% מ-2020, על פי נתוני Cotality. במהלך הפנדמיה הייתה בהלת קנייה, ומחסור בבתים זמינים הניע את המחירים למעלה. כעת, ריביות המשכנתא גבוהות יותר גם כן.

הכנסה נדרשת כדי להסמיך לבית התחלה זינקה ל-101,376 דולר ב-2024 מ-49,008 דולר ב-2020, על פי ניתוח של האגודה הלאומית של המתווכים. השכר עלה במהלך התקופה הזאת, אבל הוא בדרך כלל לא התקדם בקצב העלייה החדה במחירי הבתים ובריביות המשכנתא.

הגיל העולה של קוני הבתים

המשמעות היא שלוקח לאנשים זמן רב יותר לחסוך מספיק כסף כדי לקנות את הבית הראשון שלהם, מה שמעלה את הגיל שבו הם יכולים לקנות. קונים פוטנציאליים גם מתעכבים בגלל עומסים אחרים על התקציב שלהם, כמו הלואות סטודנטים.

הנתונים מראים שהגיל החציוני של קוני בתים ראשונים עלה משמעותית בשנים האחרונות. רבים נאלצים להמתין שנים נוספות עד שיוכלו לצבור מספיק כסף למקדמה ולעמוד בדרישות ההכנסה המחמירות של הבנקים.

האתגר של הבנאים

בנאי הבתים מתמודדים עם אתגר כפול: מצד אחד, הם מנסים לענות על הביקוש לדיור בר השגה על ידי בניית בתים קטנים יותר. מצד שני, הם מגלים שקשה להם להרוויח מבתים קטנים כאשר עלויות הקרקע, חומרי הבנייה והעבודה ממשיכות לעלות.

העלות הקבועה של מגרש, היתרי בנייה וחיבורי תשתית אינה יורדת פרופורציונלית לגודל הבית. לכן, אפילו כשהבית קטן ב-20%, המחיר עשוי לרדת רק ב-10%. זה יוצר מצב שבו "בתי התחלה" עדיין יקרים מכדי לשמש כנקודת כניסה אמיתית לשוק הדיור.

מגמות השוק הרחבות

המגמה הזאת מתרחשת על רקע שינויים דמוגרפיים ותרבותיים בארצות הברית. דור המילניום, שמהווה כעת את הקבוצה הגדולה ביותר של קוני בתים פוטנציאליים, מתמודד עם אתגרים כלכליים שלא היו קיימים בדורות קודמים: הלואות סטודנטים גבוהות, שוק עבודה לא יציב ועלויות מחיה גבוהות.

בנוסף, רבים מהם מעדיפים אורח חיים עירוני ואינם בהכרח מחפשים בתים גדולים בפרברים. עם זאת, המחסור בדיור עירוני בר השגה מכריח אותם לחפש אלטרנטיבות בפרברים, שם הבתים הקטנים החדשים אמורים לספק פתרון.

תחזיות לעתיד

מומחים צופים שהמגמה של בתים קטנים יותר תימשך, אבל הם אינם בטוחים שהמחירים יירדו משמעותיה. הסיבה היא שהביקוש עדיין עולה על ההיצע, והעלויות הקבועות של בנייה ממשיכות לעלות.

פתרון אפשרי עשוי להגיע מחדשנות בטכנולוגיות בנייה, שיכולות להפחית עלויות, או ממדיניות ממשלתית שתעודד בנייה של דיור בר השגה. עד אז, המצב הנוכחי עלול להימשך: בתים קטנים יותר שעדיין יקרים מדי עבור רוב האמריקנים.