הזדמנות במשבר: יזמים ישראלים רוכשים בניין מגורים בברוקלין תמורת קרוב ל-30 מיליון דולר

חברת ההשקעות GO-RE Partners, בראשות היזמים הישראלים דורון גרינברג ואביעד אוחיון, השלימה בשבוע שעבר עסקה משמעותית ברובע ברוקלין בניו יורק. החברה רכשה בניין מגורים בן שבע קומות בשכונת Prospect Lefferts Gardens (פלאטבוש) תמורת כ-102 מיליון שקלים (28 מיליון דולר), בעסקה המדגימה את ההזדמנויות המתהוות בשוק הנדל"ן האמריקאי המתוח.

נכס פרימיום במחיר הזדמנותי

הבניין, הממוקם ב-88 Linden Boulevard, כולל 66 יחידות דיור בשטח כולל של כ-5,600 מ"ר, והוא ממוקם בסמוך לתחנת סאבווי ולפארק פרוספקט, המכונה "הסנטרל פארק של ברוקלין". תמהיל הדירות כולל סטודיו ודירות שלושה חדרים, כאשר טווח מחירי השכירות נע מ-2,800 דולר לסטודיו ועד 4,350 דולר לדירת שלושה חדרים.

הנכס מציע מגוון מתקנים לדיירים, כולל חדר כושר, חדרי כביסה, חניה ואחסון לאופניים. העסקה כללה גם מימון שארגנה חברת JLL בהיקף של 19.6 מיליון דולר.

"מוכרים שלא מוכרים מרצון"

בראיון בלעדי למרכז הנדל"ן, הסביר אביעד אוחיון את ההקשר הייחודי של העסקה: "בעקבות עליית הריביות נוצר המון מתח בשוק, אנשים לא יכולים לעשות מימון מחדש ומאבדים נכסים לבנק. אנחנו קנינו את הנכס מקרן מימון ומדובר בעסקה שנבעה ממצוקה. כיום רוב המוכרים לא מוכרים מרצון. העסקה נעשתה הרבה מתחת לעלויות הבנייה של הנכס".

מסתבר כי ב-2021, קרן החוב Prophet Capital, שממנה נרכש הנכס, חזרה לבעלות על הבניין בתום הליך כינוס נכסים. השותף דורון גרינברג הוסיף: "העסקה הנוכחית היא עסקה שרכשנו מהמממן, שנכנס במקום הבעלים, השלים את הבנייה באמצעות חברה חיצונית ורצה למכור את הנכס."

שכונה במגמת עלייה

גרינברג מדגיש את הפוטנציאל של האזור: "השכונה עם הגירה מאוד חיובית, הפרמטרים הכלכליים השתפרו בשנים האחרונות, המון בנייה חדישה ונגישות תחבורתית לכל נקודה בעיר. האטרקציה המרכזית הוא פרוספקט פארק, שזה הסנטרל פארק של ברוקלין".

האזור נחשב לחלק משוק משנה מתפתח, בסמוך לשדרות Bedford ו-Rogers, עם ביקושים הולכים וגוברים.

דורון גרינברג ואביעד אוחיון, על רקע הבניין בברוקלין

משקיעים ישראלים בחזית ההשקעות בארה"ב

העסקה בפלאטבוש מצטרפת למגמה רחבה יותר של השקעות ישראליות בנדל"ן האמריקאי. על פי מחקר שפרסמה לאחרונה חברת JLL, ישראל היא המשקיע העשירי בגודלו בארה"ב.

מור זיו, מנהלת תחום השקעות נדל"ן ב-JLL ישראל, שליוותה את העסקה, מסבירה: "הדינמיקה הנוכחית בשוק הנדל"ן בניו יורק מייצרת הזדמנויות איכותיות למשקיעים אסטרטגיים. באמצעות הליווי הצמוד שלנו לגופי ההשקעה המובילים בישראל, אנו מספקים גישה ישירה לעסקאות ושותפים אסטרטגיים ברמה הגבוהה ביותר".

סיפורם של היזמים

מאחורי GO-RE Partners, שהוקמה לפני שלוש שנים ועוסקת בעיקר בהשקעות במבני מגורים רב-משפחתיים בניו יורק, עומדים שני יזמים ישראלים עם רקע מעניין.

אביעד אוחיון, שנפצע קשה בפיגוע ב-2002 בגוש קטיף, עזר לאחר פציעתו בגיוס תרומות בארצות הברית לבית חולים שיבא. הוא בוגר MBA מאוניברסיטת וורטון בפנסילבניה, ולאחר הלימודים החל בפעילות בתחום הפרייבט אקוויטי. אוחיון עבד גם בגזית-גלוב (כיום G-City).

דורון גרינברג, שהתגורר 11 שנים בניו יורק, עסק בעבר בעריכת דין בתחום ניירות ערך. הוא בעל תואר במשפטים ותואר שני מאוניברסיטת קולומביה, וצבר ניסיון בתחום הפרייבט אקוויטי בארצות הברית.

חברה שצמחה מתוך משבר

GO-RE Partners צמחה באופן משמעותי בעקבות מגפת הקורונה, הרגולציה על שוק המשרדים ועליית הריבית במשק האמריקאי. החברה מנהלת נכסים עבור עצמה וגם עבור צדדים שלישיים, ומתמקדת באיתור הזדמנויות בשוק הנדל"ן המאתגר.

זו אינה העסקה הראשונה של החברה בניו יורק. באוקטובר 2023, רכשה GO-RE זוג מבני מגורים במזרח הארלם, תמורת 28.2 מיליון דולר.

אסטרטגיית השקעה בעידן של תנודתיות

ההשקעה של GO-RE Partners בברוקלין מדגימה אסטרטגיה ממוקדת: ניצול המתח בשוק הנדל"ן האמריקאי כדי לאתר נכסים איכותיים הנמכרים במחירים מופחתים.

המקרה הנוכחי מייצג תופעה רחבה יותר בשוק, שבה יזמים עם נזילות פיננסית ואורך רוח יכולים לרכוש נכסים מתאגידים פיננסיים שמחזיקים בהם לאחר הליכי כינוס, ורוצים להיפטר מהם במהירות.

לדברי מומחי נדל"ן, ריבית הגבוהה הנוכחית בארה"ב, שעולה על 5%, יוצרת לחץ על בעלי נכסים רבים שנאלצים למכור בהפסד, או שנכסיהם מועברים לידי הבנקים והמממנים. מצב זה יוצר הזדמנויות למשקיעים עם יכולת מימון, שיכולים לאתר עסקאות במחירים אטרקטיביים.

אף שהעסקה של GO-RE Partners נחתמה בתנאים אטרקטיביים, השאלה המרכזית נותרת: מהי התשואה הצפויה על ההשקעה? בעוד שהיזמים נמנעו מלפרט את הרווחיות הצפויה, ההערכות בשוק הן שהתשואה השנתית על השקעות דומות במיקומים דומים בברוקלין נעה בין 5% ל-7%, תלוי באחוז התפוסה ובעלויות התפעול.