דירות יוקרה בלוס אנג'לס הופכות לדיור בר השגה בוואלי: המהפכה השקטה בווודלנד הילס

רשות הדיור של העיר לוס אנג'לס רכשה בדצמבר האחרון מתחם דירות יוקרה בווודלנד הילס והחלה בתהליך הפיכתו לנכס דיור במחיר מעורב, תוך שמירה על מתקני היוקרה הקיימים בו - מהלך שעשוי להוות מודל חדשני להרחבת מלאי הדיור בר ההשגה בעיר.

מתחם "קלרנדון אפרטמנטס" הממוקם בסמוך ליציאת טופנגה קניון מכביש 101, נבנה בשנת 2020 וכולל 335 יחידות דיור המצוידות בכל מותרות החיים המודרניים: קבנות לצד הבריכה, מרפסת עם בור אש, חדר קהילתי הפתוח 24 שעות עם מטבח ושולחן ביליארד. הדירות עצמן מרווחות - דירות שני חדרים ממוצעות משתרעות על פני יותר מ-90 מ"ר ועלו עד כה יותר מ-3,000 דולר לחודש.

מתחם "קלרנדון אפרטמנטס" הממוקם בסמוך ליציאת טופנגה קניון מכביש 101, נבנה בשנת 2020 וכולל 335 יחידות דיור המצוידות בכל מותרות החיים המודרניים: קבנות לצד הבריכה, מרפסת עם בור אש, חדר קהילתי הפתוח 24 שעות עם מטבח ושולחן ביליארד. הדירות עצמן מרווחות - דירות שני חדרים ממוצעות משתרעות על פני יותר מ-90 מ"ר ועלו עד כה יותר מ-3,000 דולר לחודש

"חשוב לנו מאוד ליצור הזדמנויות דיור ולפתוח גישה לשכונות יציבות," אמרה לורדס קסטרו רמירז, מנכ"לית רשות הדיור. על פי התוכנית, כשליש מהדירות יישמרו למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה, המוגדרים ככאלה המרוויחים 80% או פחות מההכנסה החציונית באזור. היתר יוקצו למשקי בית בעלי הכנסה בינונית, המרוויחים עד 150% מההכנסה החציונית.

שכר הדירה ישתנה בהתאם להכנסה, אך עבור משק בית של שלושה אנשים בקטגוריית ההכנסה הנמוכה ביותר, דירת שני חדרים תעלה מקסימום 936 דולר לחודש - מספר אלפי דולרים מתחת לרמות הנוכחיות. חלק מיחידות הדיור למשקי בית בעלי הכנסה בינונית לא יהיו שונות בהרבה ממחירי השוק, אך רשות הדיור ציינה כי שכר הדירה הממוצע הכולל צפוי להיות נמוך ב-32% ממה שהיה תחת הבעלים הקודם.

רשות הדיור של לוס אנג'לס מוכרת בעיקר כבעלים של מתחמי דיור ציבורי מסורתיים כמו ניקרסון גרדנס בוואטס וכאחראית על תוכנית תלושי הדיור הפדרלית (סעיף 8), המסבסדת את שכר הדירה שדיירים בעלי הכנסה נמוכה משלמים לבעלי בתים פרטיים. פחות ידוע כי הרשות מחזיקה בכ-150 נכסי השכרה נוספים, עם תמהיל של יחידות במחירי שוק ויחידות במחיר בר השגה, שנרכשו ברובן בשנות ה-80. אך בשנה שעברה, רשות הדיור הקצתה 30 מיליון דולר להגברת רכישות נכסים.

הנכס המשמעותי הראשון שנרכש באמצעות כספים אלה היה מתחם קלרנדון בעלות של 156 מיליון דולר. הסוכנות השקיעה 12.5 מיליון דולר מקרן ה-30 מיליון שלה כהון עצמי והנפיקה אגרות חוב פטורות ממס שנמכרו למשקיעים פרטיים כדי לכסות את רוב היתרה.

המימון עבור קלרנדון כלל גם הלוואה בריבית נמוכה בסך 5 מיליון דולר מ-LA4LA, ארגון חדש שקיבל את תמיכתה של ראש העיר קארן באס, המשתמש בכספים פילנתרופיים למימון דיור בר השגה.

בניגוד לרוב הבניינים בהם חיות משפחות בעלות הכנסה נמוכה, לדיירים יהיו כל השדרוגים והפינוקים: מכשירי חשמל חדשים, מערכות מיזוג אוויר "חכמות", מרכז עסקים קהילתי וקבנות לצד הבריכה תחת עצי דקל

בסך הכל, כ-11% מהמימון לרכישת קלרנדון הגיע ישירות מהממשלה ומארגוני צדקה, כאשר היתר הגיע ממשקיעי אג"ח פרטיים. כל הצדדים - משקיעי האג"ח, רשות הדיור וקרנות פילנתרופיות - מצפים להרוויח לפחות תשואה מסוימת על השקעתם.

שרה דוסו, אסטרטגית ראשית ב-LA4LA, אמרה כי באמצעות מינוף השקעות מהמגזר הלא-רווחי והפרטי, מודל קלרנדון מאפשר לכספי ממשלה נדירים להגיע רחוק יותר ומספק הזדמנות לשפר משמעותית את משבר הדיור. לא רק שהמודל יכול לתמוך ברכישות, טענה דוסו, אלא ניתן להשתמש בו לבניית דיור בר השגה בצורה זולה ומהירה יותר, בחלקו מכיוון שבהשוואה לתהליך המימון הממשלתי הכבד של היום, ישנם פחות מכשולים לגיוס כספים בשוק האג"ח.

"אנחנו יכולים למעשה להשיג את ההון הזמין בקנה המידה שאנו זקוקים לו", אמרה דוסו.

לפני רכישת רשות הדיור, מתחם קלרנדון הקצה 8% מהיחידות למשפחות בעלות הכנסה נמוכה, אך הסוכנות מרחיבה מאוד את המספר הזמין ומטילה הגבלות שכר דירה על כל היחידות. העלאות שכר הדירה השנתיות לדיירים יוגבלו גם ל-4%.

למרות זאת, רשות הדיור צופה להרוויח כמיליון דולר בשנה מהנכס בשנים הראשונות, לפי דוח של הסוכנות, כסף שניתן להשתמש בו כדי לספק לדייריה שירותים נוספים או לרכוש יחידות נוספות. אחת הסיבות לכך שקלרנדון עדיין צפוי להניב הכנסה היא שכסוכנות ממשלתית, רשות הדיור אינה צריכה לשלם מס רכוש.

בדרך זו, רכישת קלרנדון הייתה דומה לעסקאות שערים אחרות השלימו בשנים האחרונות, שבהן הן שיתפו פעולה עם חברות נדל"ן פרטיות כדי לרכוש נכסים ולהוריד את שכר הדירה. עם זאת, רשות הדיור אמרה כי למודל שלה יש פוטנציאל לייצר יותר דיור בר השגה מאשר עסקאות אלה, מכיוון שבניגוד לחברות פרטיות, הסוכנות אינה גובה עמלות ויש לה גישה לסוג מסוים של מימון מהממשלה הפדרלית שרק סוכנויות דיור יכולות לקבל.

מודל קלרנדון מאפשר לכספי ממשלה נדירים להגיע רחוק יותר ומספק הזדמנות לשפר משמעותית את משבר הדיור. לא רק שהמודל יכול לתמוך ברכישות, טענה דוסו, אלא ניתן להשתמש בו לבניית דיור בר השגה בצורה זולה ומהירה יותר, בחלקו מכיוון שבהשוואה לתהליך המימון הממשלתי הכבד של היום, ישנם פחות מכשולים לגיוס כספים בשוק האג"ח

למשל, רשות הדיור מקבלת כסף ממשרד הדיור והפיתוח העירוני שיסבסד את שכר הדירה עבור רבים מדיירי הנכס בעלי הכנסות נמוכות מאוד או נמוכות באופן קיצוני.

בסך הכל, יהיו 24 יחידות שמורות למשקי בית המרוויחים 30% או פחות מההכנסה החציונית באזור ו-42 נוספות לאלו המרוויחים 50% או פחות מההכנסה החציונית - רמות של דיור בר השגה שלא הושגו ברוב העסקאות שערים עשו עם שותפים פרטיים.

רשות הדיור מקווה שקלרנדון אינו מקרה חד-פעמי ובוחנת דרכים למצוא עוד כסף לרכישות.

כרגע, לדברי הסוכנות, כל הדיירים נותרו מהבעלים הקודם ויכולים להישאר כל עוד הם רוצים. כאשר הם יעזבו, הם יוחלפו בתושבים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית שישלמו שכר דירה שנחשב בר השגה בהתבסס על הכנסותיהם.

בניגוד לרוב הבניינים בהם חיות משפחות בעלות הכנסה נמוכה, לדיירים יהיו כל השדרוגים והפינוקים: מכשירי חשמל חדשים, מערכות מיזוג אוויר "חכמות", מרכז עסקים קהילתי וקבנות לצד הבריכה תחת עצי דקל.

"זהו," אמרה קסטרו רמירז, "בניין נפלא."