מלאי בתים חדשים מגיע לשיא של 2009: היכן ניתן למצוא עסקאות בשוק הנדל"ן האמריקאי

מלאי הבתים החדשים הלא מכורים בארצות הברית הגיע לרמה הגבוהה ביותר מאז שנת 2009, מה שמעיד על האטה משמעותית בשוק הנדל"ן האמריקאי ויוצר הזדמנויות חדשות לקונים פוטנציאליים, במיוחד באזורים מסוימים.

לפי נתונים שפורסמו השבוע, בפברואר 2025 היו 119,000 בתים חדשים גמורים ולא מכורים בארצות הברית - המספר הגבוה ביותר מאז יולי 2009 (126,000), בשיאו של המשבר הכלכלי הקודם.

לפי נתונים שפורסמו השבוע, בפברואר 2025 היו 119,000 בתים חדשים גמורים ולא מכורים בארצות הברית - המספר הגבוה ביותר מאז יולי 2009 (126,000), בשיאו של המשבר הכלכלי הקודם

ג'ון ג'אפה, מנכ"ל משותף של לנאר, חברת הבנייה השנייה בגודלה באמריקה, הודה בשיחה עם משקיעים בשבוע שעבר כי עונת המכירות של אביב 2025 התחילה באופן איטי מהרגיל. "איננו רואים את העלייה העונתית המקושרת בדרך כלל לתחילת עונת המכירות באביב," אמר ג'אפה. "אנחנו ממשיכים להתמקד בהמרת לידים ופגישות והתאמת תמריצים בהתאם לצורך כדי לשמור על קצב המכירות. ההתאמות האלה באו בצורה של הורדת שיעורי משכנתאות, הפחתות מחירים וסיוע בעלויות סגירה."

ברבעון האחרון, לנאר הוציאה סכום השווה ל-13% ממכירות הבתים על תמריצים לקונים - עלייה משמעותית מ-1.5% ברבעון השני של 2022, בשיא בום הנדל"ן של תקופת הקורונה. תמריץ של 13% על בית בשווי 400,000 דולר מתורגם ל-52,000 דולר בתמריצים.

מאז שבום הנדל"ן של תקופת המגפה התפוגג, מספר הבתים החדשים הלא מכורים בארצות הברית נמצא במגמת עלייה. הנתונים מראים עלייה עקבית:

• פברואר 2018: 63,000
• פברואר 2019: 75,000
• פברואר 2020: 77,000
• פברואר 2021: 39,000
• פברואר 2022: 31,000
• פברואר 2023: 70,000
• פברואר 2024: 88,000
• פברואר 2025: 119,000

כדי להבין טוב יותר את המשמעות של מספרים אלה, חברת המחקר ResiClub יצרה אינדקס חדש: מדד אספקת הבתים הגמורים. המדד מחשב את מספר הבתים החדשים הלא מכורים מחולק בקצב השנתי של התחלות בנייה של בתים חד-משפחתיים בארצות הברית.

ציון גבוה יותר במדד מצביע על שוק בנייה חדש רופף יותר עם עודף היצע גדול יותר, בעוד שציון נמוך יותר מסמן שוק בנייה חדש הדוק יותר עם פחות עודף היצע. הנתונים מראים שאמנם רואים עלייה במלאי, אך המצב דומה יותר לרמות של 2019 טרום-המגפה מאשר למשבר הדיור של 2008.

התמונה הכוללת מראה שיש יותר גמישות בשוק הבנייה החדשה כעת מאשר לפני כמה שנים, מה שמעניק לקונים בשווקים מסוימים יכולת מיקוח טובה יותר לקבלת עסקאות טובות יותר מקבלני בניין

למרות שלשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית אינה מספקת פילוח מפורט יותר לפי שווקים של בתים חדשים אלה שלא נמכרו, יש לחוקרים מושג טוב היכן הם ממוקמים בהתבסס על המלאי הפעיל הכולל של בתים למכירה (כולל בתים קיימים) שזינק מעל רמות 2019 טרום-המגפה. רוב האזורים הללו נמצאים ב"חגורת השמש" (Sun Belt) סביב מפרץ מקסיקו, בעיקר בפלורידה וטקסס.

"חלק מהבונים מתמודדים עם לחץ מחירים - במיוחד בשווקי מפתח בפלורידה וטקסס, שם גם היצע הבתים למכירה מחדש גבוה משמעותית מהנורמות שלפני COVID," כתב לאחרונה דילן קריג, אנליסט בחברת הייעוץ John Burns Research and Consulting.

התמונה הכוללת מראה שיש יותר גמישות בשוק הבנייה החדשה כעת מאשר לפני כמה שנים, מה שמעניק לקונים בשווקים מסוימים יכולת מיקוח טובה יותר לקבלת עסקאות טובות יותר מקבלני בניין.

המצב הנוכחי מציג הזדמנות לקונים פוטנציאליים בשווקים מסוימים, אך גם מדגיש את השינוי המשמעותי בשוק הנדל"ן האמריקאי מאז תקופת השיא של מגפת הקורונה. בעוד שבשנים 2021-2022 היה זה שוק של מוכרים עם מלאי מוגבל ומחירים עולים במהירות, כעת ישנם סימנים ברורים שהמטוטלת נעה לכיוון הקונים, במיוחד בשווקים שבהם ההיצע עולה במהירות.

עבור משקיעים ורוכשי בתים ראשונים, המצב הנוכחי עשוי להציע את האפשרות הטובה ביותר לכניסה לשוק מאז שנים. עם זאת, גם מגמות אזוריות משחקות תפקיד משמעותי, כאשר אזורים מסוימים חווים ירידה בביקוש ועלייה במלאי במידה רבה יותר מאשר אחרים.