אקסודוס הנדל"ן במיאמי: אלפי בעלי דירות נמלטים עקב זינוק בדמי ועד הבית

מעמדה של מיאמי כמגרש משחקים לעשירים עומד בפני אתגר משמעותי כאשר אלפי בעלי דירות ממהרים למכור את נכסיהם בעקבות עלייה דרמטית בדמי ועד הבית. תקנות בטיחות חדשות ברחבי פלורידה, שיושמו לאחר האסון הטרגי של קריסת מגדל צ'מפליין סאות' שגבה את חייהם של 98 אנשים, מאלצות בעלי דירות לשלם סכומים עצומים עבור תיקונים במבנים.

על פי נתוני זילו, כמעט 2,000 בתים בשווי של יותר ממיליון דולר מוצעים כעת למכירה באזור מיאמי. בסך הכל, כ-41,000 בתים - כ-1.5% ממלאי הדיור במיאמי - נמצאים בשוק, עלייה מדהימה של 57% בהשוואה לשנה שעברה, כפי שדווח על ידי מומחי נדל"ן.

הגורם העיקרי מאחורי מגמת המכירות הזו הוא דרישת מחקר שלמות המבנה (SIRS) של פלורידה. החוק SB 4-D, שעבר במאי 2022 בעקבות קריסת מגדל צ'מפליין סאות', מחייב את כל הקונדומיניומים במדינה שגילם 30 שנים ומעלה לעבור בדיקות מבניות לתיקונים הכרחיים

בריחת ההמונים מתרחשת למרות שמיאמי מדורגת כשוק הנדל"ן השני הטוב ביותר בארה"ב לשנת 2025, כאשר ווסט פאלם ביץ' מדורגת במקום הראשון, לפי סישן. עם זאת, מיאמי גם הוכתרה כשוק הנדל"ן היקר ביותר בעולם, עם מחיר ממוצע של 525,000 דולר לבית.

"אפילו עם הירידות האחרונות בשוק המניות - שמשפיעות על עסקאות יוקרה - מכירות הבתים בדרום פלורידה בשווי מיליון דולר ומעלה ממשיכות להצטיין," אמר אדי בלנקו, יו"ר אגודת המתווכים של מיאמי 2025, בהצהרה. "העולם אוהב את מיאמי."

הגורם העיקרי מאחורי מגמת המכירות הזו הוא דרישת מחקר שלמות המבנה (SIRS) של פלורידה. החוק SB 4-D, שעבר במאי 2022 בעקבות קריסת מגדל צ'מפליין סאות', מחייב את כל הקונדומיניומים במדינה שגילם 30 שנים ומעלה לעבור בדיקות מבניות לתיקונים הכרחיים.

עבור בעלי דירות, בדיקות אלו חושפות לעתים קרובות צרכי תיקון נרחבים עם תגי מחיר אסטרונומיים. בפאלם ביץ', תושבי קונדו הרבוראג' התאחדו בסתיו האחרון להיאבק נגד עלייה פוטנציאלית בדמי ועד של 3,000 דולר לחודש ליחידה. לפי דרלין ואן ריפר, שהובילה את המאמץ, מהנדס המליץ על תיקונים בשווי 6,480,000 דולר כדי לעמוד בדרישות ה-SIRS.

"אנחנו צריכים לעשות משהו, ואנחנו צריכים לעשות את זה עכשיו," אמרה ואן ריפר לערוץ NBC WPTV. "הגיע הזמן להתאחד. תופתעו ממה שאנשים יכולים לעשות כשהם מאוחדים. כשמתחשבים בכל מה שיש לאנשים על הצלחת עכשיו, אינפלציה, ביטוח ועכשיו זה? זה בלתי אפשרי."

המצב הפך חמור כל כך שמשקיע הנדל"ן הבולט גרנט קרדון, שבבעלותו 15,000 נכסים, אמר לדיילי מייל ש-80% מבעלי הדירות בפלורידה מסתכנים בהפסד כספי על נכסיהם, בחלקו בגלל החוקים החדשים. מדווח כי חלק מהבעלים הורידו מחירים בעד 40% כדי למכור במקום לשלם עבור התיקונים החובה.

ההשפעה חורגת מבעלי בתים יחידים. מוערך כי 360,000 בעלי נכסים בדרום פלורידה בלבד עלולים שלא להרשות לעצמם את התיקונים הנדרשים על פי החוק החדש.

למרות הבריחה ההמונית, שוק הנדל"ן במיאמי נשאר פרדוקסלית חם. מחירי הדירות עלו ב-140.7% בעשור האחרון, בעוד שמחירי בתים פרטיים עלו ב-167.3% מאז השנה שעברה, כאשר המחיר החציוני עומד כעת על 655,000 דולר.

למרות הבריחה ההמונית, שוק הנדל"ן במיאמי נשאר פרדוקסלית חם. מחירי הדירות עלו ב-140.7% בעשור האחרון, בעוד שמחירי בתים פרטיים עלו ב-167.3% מאז השנה שעברה, כאשר המחיר החציוני עומד כעת על 655,000 דולר

השפעות משבר הנדל"ן הזה עשויות להתפשט מעבר לפלורידה. ירידות דומות במכירות דירות נצפו בערי טקסס כמו גלווסטון, שם נמשכו קונים במקור במהלך מגפת הקורונה. רבים רכשו נכסים בתכנון להמיר אותם להשכרות קצרות טווח רווחיות, מגמה שאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן הזהירו שאינה בת-קיימא.

"אנשים אמרו, 'כן, קנו בית נופש להשכרה בגלווסטון ותרוויחו 5,000 דולר בשבוע; זה 20,000 דולר בחודש ויש לכם רק... 1,000 דולר בהוצאות'," סיפרה קלייר רייסוורג, שותפה בבעלות של חברת סאנד 'אן סי פרופרטיז. "אנחנו יושבים שם וקוראים את הדברים האלה ואומרים 'הם יצאו מדעתם'."

המצב הנוכחי מדגיש את המתח בין רפורמות בטיחות הכרחיות לבין הנטל הכלכלי המוטל על בעלי בתים. בעוד שקריסת מגדל צ'מפליין סאות' הדגישה את הצורך הקריטי באמצעי בטיחות טובים יותר למבנים, היישום המהיר של תקנות אלה יצר לחץ כלכלי משמעותי עבור בעלי דירות רבים.

כשיותר נכסים מציפים את השוק, נוף הנדל"ן של מיאמי ממשיך להתפתח. השאלה נותרת האם בריחה זו תוביל לתיקון שוק באחת הערים היקרות והמבוקשות ביותר באמריקה, או שהקסם המתמשך של מיאמי ימשיך למשוך קונים חדשים למרות העלויות ההולכות וגדלות של בעלות.

בינתיים, אלפי בעלי דירות עומדים בפני החלטות קשות כשהם שוקלים את ההשלכות הכלכליות של להישאר לעומת למכור בשוק שממשיך להיות מוגדר על ידי קיצוניות - עושר קיצוני, מחירים קיצוניים, וכעת, עלויות בעלים קיצוניות.