משבר הקונדומיניום בפלורידה: האם מחירי התחזוקה המזנקים יובילו לאסון חברתי?

דיירי בניינים גבוהים לאורך חופי פלורידה השלווים והשטופים בשמש עומדים בפני מציאות כלכלית קשה, אך יזמי נדל"ן מובילים במדינה טוענים כי הזינוק בדמי ועד הבית ובהפרשות לקרנות תחזוקה הוא הכרחי כדי למנוע טרגדיה נוספת בעתיד.

"אנשים רבים ראו את עלויות התחזוקה שלהם מוכפלות. הם נתקלו בהיטלים שהפכו ליקרים באופן קיצוני. זה בהחלט השפיע על דיירים רבים כאן בפלורידה," אמר פיל גוטמן, נשיא גוטמן דוולופמנט מרקטינג, בראיון לפוקס ניוז דיגיטל.

"יש כאן קונפליקט, והקונפליקט מורכב מעט, משום שיש שלוש סוגיות מתחרות. ראשית, יש את סוגיית הבטיחות. שנית, יש לנו בניינים ישנים," הוסיף איאן ברוס אייכנר, מייסד חברת קונטינואם. "הסוגיה האחרונה שנובעת מחוק 'קונדו 3.0' היא דרישה שאלא אם הצהרת הקונדומיניום - מה שההצעה המקורית אמרה לפני 50 שנה - קובעת אחרת, נדרשת הסכמה של 90% מהדיירים כדי לסיים את הקונדומיניום."

על פי נתונים עדכניים מרדפין, מספר ערים בפלורידה בחופים המזרחיים והמערביים חוו עלייה דו-ספרתית בדמי קונדו בהשוואה לשנה שעברה. טמפה ראתה את העלייה החדה ביותר בשיעור של 16.7%; פורט לודרדייל רשמה עלייה של 16.2%; עלות הקונדו החציונית הממוצעת במיאמי היא 835 דולר לחודש; וקי ווסט יש את דמי ועד הבית החציוניים הגבוהים ביותר בסך 1,063 דולר

דמי הניהול הגבוהים הם תוצאה של חוק "קונדו 3.0" של המדינה, שאושר על ידי מושל פלורידה רון דסנטיס בתחילת 2024, פחות משלוש שנים לאחר קריסת מגדלי צ'מפליין בסרפסייד. החוק החדש מכתיב סדרה של רפורמות, כולל כיצד יש לתחזק בניין וכיצד יש לנהל אגודות קונדומיניום. הבניינים הישנים ביותר ודייריהם צפויים לראות את ההיטלים העתידיים היקרים ביותר.

"כל אדם רציונלי חייב לתמוך בחקיקה כי היא נוגעת לסוגיית הבטיחות. אז בעוד שזה עשוי להיות נטל כלכלי, יש לנו מחויבות - למדינה, לעיר, לכולם יש מחויבות לשמור על בטיחות האנשים," אמר אייכנר. "אז אין ספק שהחוק הוא משהו שהיה, לצערנו, תוצאה של אירוע, אבל בהחלט זה משהו שכולם תומכים בו."

זינוק חד בעלויות

על פי נתונים עדכניים מרדפין, מספר ערים בפלורידה בחופים המזרחיים והמערביים חוו עלייה דו-ספרתית בדמי קונדו בהשוואה לשנה שעברה. טמפה ראתה את העלייה החדה ביותר בשיעור של 16.7%; פורט לודרדייל רשמה עלייה של 16.2%; עלות הקונדו החציונית הממוצעת במיאמי היא 835 דולר לחודש; וקי ווסט יש את דמי ועד הבית החציוניים הגבוהים ביותר בסך 1,063 דולר.

בשווקים מבוקשים כמו מיאמי, בעלי יחידות בבניין בשדרות בריקל 1060 בן 16 שנים נדרשים לחלוק 21 מיליון דולר בהיטלים מיוחדים לאחר שמועצת המנהלים זיהתה אזורים פגומים.

בניינים רבים בני 40 עד 60 שנה סביר יותר שייהרסו וייבנו מחדש כפרויקטים נדל"ן יוקרתיים חדשים יותר, לדברי היזמים.

"אני חושב שנראה יותר ויותר מהעסקה הזו של נדל"ן ראשוני, מוצר ישן יותר שמוחלף במוצר חדש," ציין אייזק טולדנו, מנכ"ל ומייסד קבוצת BH.

הדור המבוגר נלחץ החוצה

בעוד מחוקקי המדינה טוענים כי חוק 'קונדו 3.0' ישפר את אריכות ימיהם ואיכותם של בניינים גבוהים, ישנם חששות שיזמי יוקרה שימושיים מעורבים שוללים מהדיירים את כוחות ההחלטה, מוסיפים עמלות יקרות ומייקרים אותם מבתיהם לטווח ארוך - במיוחד עבור בעלים פנסיונרים או בעלי הכנסה קבועה.

אייכנר הציג דוגמה: "יש לך בניין בן 62 שנה, עם 12 מיליון דולר בתחזוקה דחויה, עם אוכלוסייה של 20 או 25% מהבניין שפרשה, ו-20% או 25% הללו או שאינם רוצים לעבור, אין להם משאבים לעבור, צריכים עזרה לעבור."

"אז מה שיש לך הוא בניין אחרי בניין שניצבים בפני היטלים שהם באמת לא יכולים להרשות לעצמם. אין להם את הרצון, כלומר ה-90% שיכולים לדרוש סיום, ולכן הם יושבים עכשיו ב'ארץ לעולם לא' הזו שבה הם מנסים לגבות היטל חלקי, היטל נדחה. לאן זה הולך? אני לא יודע," המשיך אייכנר. "אבל בוודאות, יש מאות בניינים שנמצאים במצב הזה כשאנחנו יוצאים מהשנה הראשונה של דרישת ההערכה לאחר מכן. אני חושד שזו תהיה בעיה אמיתית ב-2025, 2026."

בפברואר, מנהיגים חדשים במחוקק של פלורידה אמרו כי המושבים הבאים שלהם יכללו שינויים פוטנציאליים לחוקי הקונדו, אך לא יכללו שיחות סביב סיוע כספי ישיר לבעלי קונדו.

הסיפור של משבר הקונדומיניום בפלורידה מציג דילמה מוסרית וחברתית מורכבת: מצד אחד, הצורך הברור בשיפור בטיחות המבנים לאחר אסון סרפסייד; מצד שני, המחיר האנושי והכלכלי שמשלמים דיירים ותיקים, במיוחד אלה שחיים על קצבאות או הכנסה קבועה

שלושת היזמים עומדים על כך שהם כאן כדי לעזור לאותם דיירים מודאגים.

"אני חושב שאחרי הכל, יזם או לא, כולנו בני אדם. ואם האדם החזק יותר יכול לעזור לאדם החלש יותר, או האדם החכם יותר יכול לעזור לאדם עם פחות ידע או פחות ניסיון, אני חושב שזה משהו שטוב לראות, וכולנו צריכים לעזור זה לזה אם אנחנו יכולים," אמר טולדנו.

"אנחנו לא נכנסים כדי לנסות להשתלט על בניינים ולא מעדיפים סביבה עוינת. כשאנחנו ניגשים לבניין, אנחנו ניגשים אליו ומתקדמים כי כולם בבניין רוצים למכור. והם לא רוצים את ההיטלים, הם לא רוצים את דמי התחזוקה המוגדלים," הוסיף גוטמן. "זו פשוט הגישה שלנו. אנחנו לא לוחמים, אנחנו מנסים לעזור."

"חלק מההצעה שהגשנו היה, במידה שאתם מעוניינים, נעזור לכם לעבור. במידה שאתם לא בטוחים לאן אתם רוצים ללכת, נמליץ על כמה מתווכים לעבוד איתכם," אמר אייכנר. "אז זה ניסיון לגשת באופן הוליסטי יותר, עם שירות מלא יותר במקום פשוט לומר: אנחנו מציעים לך 'איקס' מיליון דולר עבור הדירה שלך, וזהו, תודה, להתראות."

הדילמה המוסרית

הסיפור של משבר הקונדומיניום בפלורידה מציג דילמה מוסרית וחברתית מורכבת: מצד אחד, הצורך הברור בשיפור בטיחות המבנים לאחר אסון סרפסייד; מצד שני, המחיר האנושי והכלכלי שמשלמים דיירים ותיקים, במיוחד אלה שחיים על קצבאות או הכנסה קבועה.

בזמן שהיזמים טוענים כי מודל ההריסה והבנייה מחדש מיטיב עם כל הצדדים, נשאלת השאלה האם ישנן דרכים לאזן בין הצורך בבטיחות לבין ההגנה על קהילות קיימות. האתגר הזה צפוי להפוך לנושא מרכזי בפוליטיקה של פלורידה בשנים הקרובות, במיוחד עם הזדקנות מלאי הדיור במדינה והצורך ההולך וגובר בפתרונות דיור בהישג יד באזורים המבוקשים ביותר במדינה.