פרדוקס הנדל"ן בלאס וגאס: המחירים ממשיכים לטפס למרות ההיצע הגובר

על פי הדוח, מחירי הבתים בעמק לאס וגאס עלו ב-0.62 אחוז מינואר עד ה-9 בפברואר 2025, ועלו ב-5.67 אחוז מאז ינואר 2024 - שני מדדים אלה גבוהים מהממוצע הארצי. בינואר 2025, המחיר החציוני של בית בדרום נבאדה הגיע ל-485,000 דולר, המחיר הגבוה ביותר שנרשם אי פעם, שובר את השיא הקודם מחודש מאי 2022 (482,000 דולר), על פי נתוני ארגון מתווכי הנדל"ן של לאס וגאס (LVR). זוהי עלייה של 9 אחוזים בהשוואה לינואר אשתקד.

המספרים מצביעים על מגמה מדאיגה: בתים נשארים על המדף זמן רב יותר, עם חציון של 57 ימים בשוק - ארבעה ימים יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. מתחילת השנה נמכרו בעמק 636 בתים, ירידה של 2 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד

המספרים מצביעים על מגמה מדאיגה: בתים נשארים על המדף זמן רב יותר, עם חציון של 57 ימים בשוק - ארבעה ימים יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. מתחילת השנה נמכרו בעמק 636 בתים, ירידה של 2 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כ-23 אחוז מהבתים הנמכרים כעת בעמק נמכרים לאחר הורדת מחיר.

"פגשתי הרבה מוכרים פוטנציאליים בשבועות האחרונים. בדרך כלל מספר הנכסים המוצעים למכירה עולה במרץ או באפריל, אבל השנה זה קורה מוקדם יותר," אומרת פרננדה קריזה, מתווכת נדל"ן של רדפין בלאס וגאס. "חלק מהמוכרים מציעים את ביתם למכירה כי הם קנו לפני מספר שנים בלבד והערך של ביתם אינו עולה במהירות כפי שהיו רוצים, לכן הם חותכים את ההפסדים שלהם ועוברים לבית פחות יקר. חלקם פנסיונרים שמצמצמים את גודל ביתם."

קריזה מוסיפה כי "קונים נשארו בצד השנה בגלל שיעורי משכנתאות גבוהים ואי-ודאות סביב הפוליטיקה והכלכלה, אבל חלקם מתחילים לצאת מהגדר."

רדפין מעריכה כי יש כיום אספקה של כחמישה חודשים של בתים למכירה ברחבי המדינה, עלייה מ-4.4 חודשים לפני שנה בסוף ינואר, עם מספר הבתים הגבוה ביותר בשוק מאז תחילת 2019, לפני שהמגפה החלה. גם רישומים חדשים עלו ב-7.4 אחוזים בהשוואה לשנה שעברה במהלך ארבעת השבועות שהסתיימו ב-9 בפברואר, והגיעו לרמתם הגבוהה ביותר מאז 2022.

שיעור המשכנתא הנוכחי לפי רדפין עומד על 7.13 אחוז למשכנתא קבועה ל-30 שנה. שיעור המשכנתא לא היה מתחת ל-6 אחוזים מאז אוגוסט 2022, מה שמקשה על קונים פוטנציאליים להיכנס לשוק.

בתים המוצעים למכירה ללא כל סוג של הצעה נותרו גם כן ברמה גבוהה בסוף ינואר, עם 5,215 רישומי בתים, עלייה של 46.9 אחוזים משנה שעברה, על פי LVR. דירות וטאונהאוסים המוצעים ללא כל הצעה נמצאים אף הם בעלייה משמעותית יותר (66.9 אחוזים) בהשוואה לתקופה זו בשנה שעברה.

לאס וגאס מוצאת את עצמה במרכז משבר דיור כאשר מחסור בקרקע לפיתוח דחף את המחירים למעלה יחד עם שיעורי משכנתאות גבוהים, האטה בבנייה הקשורה לעלויות בנייה ועבודה, שיעורי ריבית גבוהים ואי-ודאות כלכלית בנוגע לממשל טראמפ, בעיקר בקשר לאיומי מכסים על מדינות המספקות לארה"ב חומרי בנייה, כולל קנדה, מקסיקו וסין.

במבט ארצי, ערים שראו את הירידות הגדולות ביותר במחירי הבתים בחודש האחרון היו טמפה, פלורידה (1.6 אחוז), אחריה דאלאס (0.9 אחוז) ואוקלנד, קליפורניה (0.7 אחוז). ערים עם העליות הגדולות ביותר במחיר המכירה החציוני בהשוואה לשנה שעברה הן פיטסבורג (14.8 אחוז), אחריה מחוז נאסאו (12.2 אחוז) ווסט פאלם ביץ', פלורידה (11.5 אחוז).

סן חוזה, קליפורניה, מובילה את המדינה ברישומים חדשים המגיעים לשוק בהשוואה לשנה שעברה עם 32.8 אחוז, אחריה אוקלנד (32.3 אחוז) ופיניקס (23.2 אחוז).

הכלכלן הבכיר של רדפין, שהריאר בוקהארי, אומר כי שוק הדיור הלאומי ממשיך להיות תקוע בגלל גורמים מרובים החונקים את השוק. "צמיחת המחירים בינואר קשורה בעיקר לבתים שנכנסו לחוזה בדצמבר. מאז ראינו האטה במכירות, יחד עם עלייה בבתים שמוצעים למכירה," הוא אמר. "זה עשוי להוביל לצמיחת מחירים איטית יותר במעט בהמשך כי לא רק שבתים נשארים זמן רב יותר בשוק, כשהם אכן נכנסים לחוזה, הם נמכרים בכמעט 2 אחוז מתחת למחיר הרשימה - ההנחה הגדולה ביותר כמעט בשנתיים."

עם זאת, הפרדוקס בלאס וגאס - עליית מחירים למרות ההיצע הגובר - מדאיג במיוחד עבור קונים פוטנציאליים ומומחי שוק כאחד. מומחים מייחסים זאת לשילוב ייחודי של גורמים מקומיים, כולל מחסור בקרקע זמינה לפיתוח בעמק, המשך הצמיחה באוכלוסייה, והגירה מתמשכת מקליפורניה ומדינות אחרות יקרות.

למרות הסימנים המדאיגים, חלק מהמומחים צופים שהשוק עשוי להתייצב במהלך השנה הקרובה, במיוחד אם הפדרל ריזרב יתחיל להוריד את שיעורי הריבית כפי שצפוי. אולם, בינתיים, חלומו של בית פרטי נותר מחוץ להישג ידם של רבים בלאס וגאס, כאשר השילוב של מחירים גבוהים ושיעורי משכנתא גבוהים הופך את כניסתם לשוק למשימה כמעט בלתי אפשרית עבור רוכשי בית בפעם הראשונה וקונים מהמעמד הבינוני.