התאוששות בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב: המשקיעים חוזרים למשרדים

לאחר שנים של הימנעות משוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב, משקיעים מתחילים לחזור ולרכוש בניינים, מה שמסמן שינוי מגמה חיובי בענף שסבל מטלטלה משמעותית בחמש השנים האחרונות.

על פי נתוני חברת MSCI, היקף המכירות של בנייני משרדים הגיע ל-63.6 מיליארד דולר ב-2024, עלייה של 20% בהשוואה ל-2023. למרות שמדובר בנתון נמוך משמעותית מהממוצע השנתי של 142.9 מיליארד דולר בשנים 2015-2019, זוהי העלייה הראשונה מאז 2021.

על פי נתוני חברת MSCI, היקף המכירות של בנייני משרדים הגיע ל-63.6 מיליארד דולר ב-2024, עלייה של 20% בהשוואה ל-2023

"אנשים מהמרים על העתיד," אומר גארי פיליפס, מנהל בכיר בחברת הייעוץ Eastdil Secured. המשקיעים מתמקדים במספר אסטרטגיות: חלקם רוכשים בניינים איכותיים העמוסים בחוב, אחרים קונים מגדלים חצי ריקים במחירי הזדמנות, ויש המתכננים להסב משרדים ישנים לדירות מגורים.

קרן העושר הנורבגית הממשלתית (Norges Bank Investment Management) ביצעה את השקעתה הראשונה בשוק המשרדים האמריקאי מאז 2018, כשרכשה החודש שעבר 50.1% בשמונה בנייני משרדים בבוסטון, סן פרנסיסקו וושינגטון די.סי., בעסקה המשקפת שווי של 1.9 מיליארד דולר.

"אנחנו רואים הזדמנות להיות מקור הון משמעותי בסקטור שרוב עמיתינו עדיין נמנעים מלהשקיע בו," אמר ג'ון מקרתי, ראש תחום הנדל"ן בארה"ב בקרן הנורבגית.

המגמה החיובית מגיעה לאחר שהעבודה מרחוק והעלייה בשיעורי הריבית הובילו לירידה חדה בערכי הנכסים. כעת, משקיעים מצביעים על עלייה בפעילות השכירות, כאשר יותר חברות דורשות מעובדיהן לחזור למשרד.

"אנחנו שומעים מלקוחות שהם ימשיכו להחזיר עובדים למשרד. במקרים רבים, אין להם מספיק מקום להכיל את המעבר," אומר קולין קונולי, מנכ"ל Cousins Properties, חברה שרכשה לאחרונה נכסי משרדים באטלנטה, אוסטין ושרלוט.

אזורי עסקים מסוימים אף חווים מחסור במשרדים איכותיים וגידול בדמי השכירות, בשל היעדר כמעט מוחלט של בנייה חדשה בשנים האחרונות.

RXR מתכננת להשקיע יותר מ-300 מיליון דולר בשיפוץ הבניין, כולל הוספת כניסה חדשה, כיכר וחדר כושר. "אם נוכל לתקן את מבנה ההון, לא תהיה לנו בעיה להשכיר את השטח כי השוק התחזק," אמר סקוט רכלר, מנכ"ל החברה

עם זאת, השוק עדיין מתמודד עם אתגרים משמעותיים, כולל שיעורי תפוסה נמוכים ובעיות בהחזרי הלוואות. ערכם של בנייני משרדים שאינם ברמה הגבוהה ביותר ירד ב-35% עד 60% בהשוואה לתקופה שלפני המגפה.

אחת הדוגמאות המעניינות היא רכישת חלק מבניין המשרדים במנהטן המאכלס את חברות Fox Corp ו-News Corp על ידי חברת RXR. הבניין צפוי לאבד שוכר מרכזי, מה שיעלה את שיעור הפנויות ל-25%, ויש לו חוב של מיליארד דולר שמגיע לפירעון השנה.

RXR מתכננת להשקיע יותר מ-300 מיליון דולר בשיפוץ הבניין, כולל הוספת כניסה חדשה, כיכר וחדר כושר. "אם נוכל לתקן את מבנה ההון, לא תהיה לנו בעיה להשכיר את השטח כי השוק התחזק," אמר סקוט רכלר, מנכ"ל החברה.

לסיכום, למרות האתגרים המתמשכים, נראה כי שוק המשרדים האמריקאי מתחיל להראות סימני התאוששות, כאשר משקיעים אסטרטגיים מזהים הזדמנויות בשוק שעבר טלטלה משמעותית. עם למעלה מ-196.8 מיליארד דולר בקרנות נדל"ן הזמינים להשקעה, צפויה המגמה החיובית להימשך גם ב-2025.