הצעת חוק שאושרה ב-2021 ונכנסה לתוקף בשנה שעברה נועדה לסייע לפתור את משבר הדיור בקליפורניה באמצעות פיצול של שטחי בנייה, אך בפועל היא בקושי עודדה בנייה חדשה בערים הגדולות ביותר במדינה המוזהבת. כך עולה מדוח מקיף שפורסם בשבוע שעבר.

אילוסטרציה (צילום: רויטרס)

הצעת החוק מספר 9 - Senate Bil 9, הידועה גם בקיצור SB9 - אושרה ע"י המחוקקים בספטמבר 2021 ונכנסה לתוקף לפני שנה בדיוק, בינואר 2022. במסגרת החוק החדש, לבעלי נכסים התאפשר לפצל את השטח ובכך לבנות יחידות דיור נוספות. בשטחים שבהם הוקמו בתים פרטים ("וילות") התאפשר לבנות יחידת דיור נוספת, ובכך להפוך את הנכס לדופלקס, כאשר בדופלקסים קיימים התאפשר לפצל את השטח פעם נוספת ולבנות דופלקס נוסף.

על אף הדיונים הסוערים שהתקיימו סביב הצעת החוק, בסופו של דבר היא אושרה - הן ע"י בית הנבחרים המקומי והן ע"י הסנאט המקומי - באופן גורף ע"י מחוקקים בשתי המפלגות. התומכים בהצעת החוק טענו שהיא תשמש ככלי חיוני לתוספת של יחידות דיור שנועדו למעמד הביניים, אך המתנגדים אמרו שהצעת החוק אחידה מדי ואינה רלוונטית עבור כלל האזורים בקליפורניה, וזאת לצד הטענה שהיא בעצם גורעת מהסמכות של הרשויות המקומיות.

בזמנו, המתנגדים הצביעו על דו"ח שפורסם ע"י חוקרים באוניברסיטת קליפורניה בברקלי, בו נטען כי חוק יאפשר להקים כ-700 אלף יחידות דיור חדשות בשכונות קיימות, אך בפועל ייבנו "רק" כ-110 אלף יחידות דיור בשל חוקים אחרים (למשל, חוק שלא מאפשר לבנות בתי דירות באזורים שבהם קיימת סכנה לשריפות יער).

בפועל, התברר שהפרויקטים שנבנו במסגרת SB9 היו מעטים ביותר, ובערים רבות בכלל לא קיימים. לפי דוח חדש שפורסם החודש ע"י המרכז לחדשנות עירונית באונ' ברקלי, ב-13 ערים גדולות בקליפורניה התקבלו בסך הכל 282 בקשות להיתרי בנייה במסגרת הצעת החוק. מדובר באנהיים, בייקרספילד, ברקלי, בורבנק, דאנוויל, לונג ביץ', לוס אנג'לס, סקרמנטו, סן דייגו, סן פרנססיקו, סן חוזה, סנטה מריה וסראטוגה.

מחברי הדוח סיפרו כי בחרו את 13 הערים הללו מכיוון שהן אלו שדיווחו על זינוק חד במספר יחידות הדיור הנלוות - גסט האוסים שהוסבו לדירות וכדומה - ומכיוון שבהן יש הכי הרבה נכסים שיכולים לעבור פיצול במסגרת SB9 (דהיינו, כמות גדולה של וילות ודופלקסים שבהם ניתן לערוך את השינוי).

כאמור, החוק נכנס לתוקף בינואר 2022, ועד סוף נובמבר הוגשו רק 282 בקשות לפיצול שטח במסגרת SB9, כאשר רק 53 מתוכן - פחות מחמישית - אושרו. רוב הבקשות שהוגשו ואושרו היו בלוס אנג'לס (211 בקשות או 74% מסך הבקשות, כאשר 38 אושרו - 71% מסך הבקשות שאושרו). בסן פרנסיסקו הוגשו 25 בקשות ואושרו 4 בלבד, כאשר בסן דייגו לא ראו לנכון לאשר אף אחת משבע הבקשות שהוגשו. שלוש ערים קיבלו בקשה אחת כ"א, כאשר שלוש נוספות - בייקרספילד, דאנוויל וסנטה מריה - לא רשמו ולו בקשה אחת.

מפגינים נגד גובה שכר הדירה במחוז אורנג' ב-2018 (צילום: AP)

לדעתו של דיוויד גרסיה, חוקר בכיר באוניברסיטת קליפורניה בברקלי ואחד ממחברי הדוח המקיף, הצעת החוק SB9 נמצאת רק בשנה הראשונה ליישומה, ועל כן יש להמתין ולראות את השפעותיה לטווח הארוך לפני שמגדירים אותה ככישלון. מאידך, גרסיה טוען שהנתונים של השנה הראשונה מראים שהמחוקקים צריכים לשקול האם לבצע שינוי להצעת החוק לפני שאכן תוגדר ככישלון מוחץ.

"לא נראה שהצעת החוק SB9 הובילה לכמויות משמעותיות של דיור חדש במהלך השנה הראשונה", אמר והוסיף, "לא משנה על איזה עיר מסתכלים, הצעת החוק לכל היותר היוותה שינוי סמלי בלבד, ובמקומות רבים בכלל לא גרמה לשינוי".

לדבריו, שלל החוקים בקליפורניה גורמים לכך שכיום קל יותר לבנות יחידת דיור מאשר להקים דופלקס במסגרת SB9, וזאת מכיוון שבשנים האחרונות המדינה והרשויות המקומיות הורו על הקלות משמעותיות בתהליכי האישור הנדרשים על מנת לקבל היתר בנייה ליחידת דיור בודדת. "אנשים נוטים לשכוח, אבל זה לקח כמה סיבובים של חקיקות ומספר שנים עד שבאמת השתנה משהו בכל הנוגע ליחידות דיור, וכך גם יצטרכו לעשות בדופלקסים שייבנו במסגרת SB9".

כזכור, מהפכת יחידות הדיור בקליפורניה החלה בשנת 2016, כאשר המחוקקים במדינה הבינו שיש צורך לבצע רפורמה משמעותית בהליכי קבלת אישורי הבנייה. תחילה, המחוקקים בסקרמנטו אישרו הצעות חוק שחלו ברחבי המדינה, ואט אט גם הרשויות המקומיות נכנסו לתמונה והסירו מכשולים בירוקרטיים רבים. התוצאה, על אף שכמובן לא פתרה את משבר הדיור החמור שפוקד את המדינה המוזהבת, הייתה לא פחות ממדהימה.

בשש השנים האחרונות (בין ינואר 2017 לינואר 2023), אל עיריית לוס אנג'לס הוגשו לא פחות מ-35,098 בקשות לבניית יחידת דיור, כאשר קרוב ל-75% מתוכן - 25,881 בסך הכל - אושרו ונבנו. כאמור, במסגרת SB9 עיריית לוס אנג'לס קיבלה רק 211 בקשות ואישרה רק 38 מתוכן.

אילוסטרציה (צילום: Getty Images)

תמונת מצב דומה מתגלה בשתי ערים גדולות נוספות בקליפורניה, סן דייגו וסקרמנטו: "החוק החדש, SB9, עדיין טרי ופרויקטים שנבנים במסגרתו עדיין נמצאים בשלב מאוד ראשוני. כאשר מתחשבים גם בתוכנית להקמת יחידות דיור ושינוי חוקי הזונינג בעיר, בעלי נכסים רבים לא רואים צורך לבנות דופלקס", מסבירה היידי וונבלום, בכירה בעיריית סן דייגו.

"אצלנו מותר לכל בעל נכס להקים עד שתי יחידות דיור נוספות בשטח הנכס", מצהיר קווין קולין, בכיר בעיריית סקרמנטו, "ואנחנו מוצפים בבקשות. כמעט מדי יום אנחנו מקבלים לפחות שתי בקשות חדשות כי זה פרויקט שמעורר עניין רב".

טוני אטקינס, דמוקרטית שמייצגת את סן דייגו בסנאט המקומי ויוזמת הצעת החוק SB9, הסתייגה ממטרות החוק לאחר פרסום הדוח, וטענה ש"הצעת החוק מעולם לא נועדה להיות פתרון בין לילה למשבר הדיור או המחסור ביחידות דיור. תמיד אמרנו שלא כל בעל נכס יהיה מסוגל לעמוד בהוצאות הכרוכות, או לחילופין פשוט לא ירצה בכך, כדי לממש את הזכויות שהצעת החוק מעניקה".

עוד אמרה אטקינס: "פיצול של נכס, או אפילו תוספת של יחידת דיור בודדת, כרוכה בהשקעה כספית גדולה. מעולם לא אמרנו שמדובר בגישה שתפתור את המשבר באופן מהיר, אלא כזו שתעלה את מלאי הדירות הזמינות לאורך זמן רב, כאשר יותר בעלי נכסים יהיו מסוגלים לעמוד בהוצאות. אני עדיין מאמינה שנראה תוצאות חיוביות בעקבות אישור החוק".

אז מה בכל זאת אפשר לעשות כדי שבעלי נכסים בקליפורניה ינצלו את SB9 ויבנו יחידות דיור נוספות? באונ' ברקלי פרסמו שורה של המלצות, כאשר בראש ובראשונה הם ממליצים להפחית את עלויות הגשת הבקשה. בנוסף, הם קוראים למחוקקים להוסיף תקנים סטנדרטיים לבניית דופלקסים, דבר שיחסום את הרשויות המקומיות מהצבת תנאים משלהן (למשל צורת בנייה מסוימת וכדומה). מעבר לכך, החוקרים ממליצים להסיר סעיף מרכזי בהצעת החוק, שמחייבת את בעלי הנכס להתגורר באחד משתי הדירות בדופלקס במשך שלוש שנים (סעיף שהוכנס כדי למנוע מבעלי הון לבצע 'פליפ' במסגרת הפרויקט).

ולמרות זאת, גם אם המחוקקים יאמצו את כל ההמלצות הנ"ל, בכלל לא ברור אם הצעת החוק באמת תסייע לפתור את המשבר, שרק הולך ומחריף עם הזמן.