אותה גברת בשינוי אדרת? ההלוואות שגרמו למשבר הפיננסי הגדול חוזרות בשם אחר, נונ-פריים, הלוואות עם סיכון ביכולת ההחזרה שלהם

הן הואשמו בגרימת האסון הפיננסי הגדול ביותר בתקופת מאה שנים. הלוואות שניתנו לרוכשי בתים עם בטחונות אשראי עלובים, אם בכלל, שהפכו את הנושא כולו למסוכן ביותר, הנקראות משכנתאות הסאב-פריים פשוט נעלמו, זאת לאחר התפוצצות המשבר הפיננסי וקריסת הסדר ההלוואות הללו. הן התאיידו בעיקר הודות לרגולציה חדשה, חזקה ונוקשה וביקוש אפסי מצד משקיעים, שניכוו קשות בפעם ההיא. כעשור מאוחר יותר, הן חוזרות תחת שם חדש - nonprime – ובינתיים לפחות, גם עם נהלים חדשים.

גוף בשם קארינגטון מורטגייג' סרביסס Carrington Mortgage Services, שמושבו בקליפורניה, מלווה מסדר גודל בינוני, הודיע לאחרונה כי הוא מרחיב פעילותו לתחום, ומציע הלוואות ללווים "עם אשראי שהוא פחות מצוין". קארינגטון תעניק את ההלוואות ותבצע ליווי ואף תבצע עבורן איגוח (הסבר בסוף הכתבה), כדי שיימכרו בבטחה למשקיעים. "אנחנו מאמינים שיש היום אפשרויות מכירה בשוק המשני לאנשים המעונינים לרכוש הלוואות נונפריים, שעבורן נעשה חיתום ראוי", אמר ריק שרגה, סגן נשיא חברת קארינגטון מורטגייג' הולדינגס Carrington Mortgage Holdings. "איננו חוזרים לימים הרעים של אז, של הלוואות נינג'ה, שאנשים ללא עבודה והכנסה וללא נכסים כבטחונות קיבלו הלוואות". 

לא כל ההלוואות תהיינה זהות

לדברי שרגה, קארינגטון תבצע חיתום ידני לכל הלוואה בהעריכה את הסיכון האישי של כל לווה. היא תאפשר ללווים להיות בעלי אשראי מבוסס על ניקוד נמוך של עד 500, לפי נתוני מדד סוכנות Fico(חברה המפעילה תוכנה לניתוח עסקים והשקעות). הממוצע היום למתן הלוואה לפי דירוג הסיכונים של Fico הוא באזור מחצית ה-700. לווים יוכלו לקבל הלוואות של עד 1.5 מיליון דולר, עבור בתים חד-משפחתיים, בתים בעיר ודירות קונדומיניום. הם יוכלו לקבל גם מימון מחדש של הנכסים שלהם עד 500,000 דולר. גם אם ללווה יש היסטוריית אשראי גרועה, כמו עיקולים, פשיטת רגל, או עיכובים בתשלום החזרי הלוואות ועוד, ניתן יהיה לאשר אותם.

כל ההלוואות מכל מקום, לא תהיינה זהות עבור כל הלווים. אם לווה הוא בדרגת סיכון גבוהה, הוא יידרש לתת סך גדול יותר של דמי קדימה ושיעור הריבית על ההלוואה שלו יהיה גבוה יותר. "אנחנו מדברים על חיתום תוך התנהלות על בסיס הגיוני. אם יש לך סיכון, אתה מנטרל אותו במקום אחר", אומר שרגה. "ככל הנראה נציע את המגוון הרחב ביותר של מוצרים פיננסיים בשוק, עבור אנשים שהם מאותגרים מבחינת האשראי". 

קארינגטון איננה פועלת לבדה בשוק.  Angel Oak החלה להציע ולהבטיח את עצמה למתן משכנתאות נונ-פריים לפני כשנתיים וביצעה 6 איגוחים עד כה. לאחרונה היא ביצעה את האיגוח הגדול ביותר שלה, בהיקף של 329 מיליון דולר בהעניקה 905 משכנתאות בסכום ממוצע של 363,000 דולר. מתוך ההיקף האמור כ-80% מההלוואות הן נונ-פריים.

"מי הוא מי בוול סטריט"

משקיעים בשיטת האיגוח של אנג'ל אואק הם גורמים מוכרים מוול סטריט, כך אומרים נציגי החברה, המציינים גופים כמו קרנות גידור וחברות ביטוח. היקף האיגו"ח של אנג'ל אואק עומד כעת על כ-1.3 מיליארד דולר, בחוב על משכנתאות. אנג'ל אואק ביחד עם Caliber Home Loans הן השחקניות הראשיות במרחב הזה, המאגחות מספר נמוך יחסית של הלוואות. זה ישתנה ככל הניראה בקרוב, ככל שהביקוש להסדר הזה הולך וגדל. "אנחנו מאמינים שיש מקום לתחרות נוספת בשוק, משום שקיים ביקוש יציב למוצר הזה, המפאשר פעילות של גורמים רבים", אמרה לורן חדוות, מנהלת שוקי הון באנג'ל אואק. "בנוסף, ככל שיהיו יותר שחקנים פעילים בשוק, טביעת הרגל תהיה גדולה יותר, מה שימשוך פנימה לווים בהיקפים גדולים". גם בנקים גדולים מתחילים להיכנס לתחום, אומר שרגה, גם כמשקיעים בביטחונות וגם כמממנים את הלווים. "מדובר במוסדות פיננסיים גדולים. אנשים פרטיים עם הון זמין ממתינים עתה בשוליים ומעוניינים מאוד בשוק הזה. ההנחה שלהם היא, שאם מתבצע ניהול סיכונים ראוי וחברות כמו שלנו הן מעולות בניהול סיכונים, הרי שמדובר באפיק השקעה מצוין". 

ככל שהכלכלה משתפרת ומחירי השכרת הנכסים עולים, יותר אמריקאים מבקשים ומנסים להיות בעלי בתים, אלא שהצלקת של המיתון הגדול, עדיין ניצבת בדרכם. לכחמישית מהצרכנים כיום, יש עדיין נתוני אשראי נמוכים מאוד, שגורמים להם להיות בלתי כשירים לקבלת משכנתא בשוק הנוכחי, שהוא יותר קשה ומפוקח.

תנאי הלוואה נינוחים

בקיץ שעבר פאני מיי הודיעה שהיא תקל את תנאי ההלוואות שלה ללווי פריים ותאפשר ללווים עם חוב גבוה ואשראי נמוך, לקבל הלוואות ללא מגבלות סיכון נוספות, כמו תשלום דמי קדימה מורחב ורזרבה כספית מזומנת לשנה. פאני מיי הגדילה את יחס החוב-הכנסה שלה מ45% ל-50% (DTI = צורת חישוב של הכנסה מול חוב). מדובר בסכום המירבי שלווה יכול לקבל, בהשוואה להכנסה שלו/שלה. כתוצאה מכך, הביקוש להלוואות מצד לווים עם חוב גבוה חצתה את רף כל הציפיות. נתח ההלוואות עם DTI גדל מ-6% בינואר 2017 לכמעט 20% בסוף פברואר 2018, לפי סקר של המוסד אורבן אינסטיטיוט Urban Institute. "מינואר ועד יולי 2017, פאני מיי רכשה 80,467 הלוואות ברמות של 45-50 אחוזים, לפי נתוני DTI. אבל מאוגוסט 2017 לפברואר 2018, רכשה פאני מיי 181,911 הלוואות באותה שיטה, מבוססת על נתוני DTI. הגידול ביותר מ-100,000 הלוואות בתקופה של 7 חודשים בלבד היא מעבר לציפיות שלנו (85,000 הלוואות של פאני מיי בשנה)". 

ציפיות תעשיית המשכנתאות היתה שפאני מיי תקל על הסיכון הנוסף באמצעים נוספים, כמו דירוג אשראי טוב יותר, אבל זה לא קרה, כי מבטחי המשכנתאות סירבו להסתכן משום שהם חששו שהם יהיו אלה, "שיתנדנו על הקרס", שיטלו את הסיכון הגבוה ביותר. בחודש שעבר פאני מיי שינתה את הקריטריונים שלה לגבי הערכת סיכונים. "קיבלנו תגובות רבות יותר מכפי שהיה מצופה, כך שהתחלנו לבדוק את עצמנו יותר לעומק ולוודא, שאנחנו לא נוטלים סיכון גבוה מדי", אמר דאג דאנקן הכלכלן הראשי בפאני מיי.

הלווים הצעירים נוטלים סיכון גבוה יותר

הביקוש היוצא מהכלל מצד לווים עם חוב גבוה יותר, כמו ביקוש למשכנתאות נונפריים במגזר הפרטי, הראו עד כמה הלווים כיום מעונינים להיות בעלי בתים, אך לא ניתן להם להיכנס לשוק קבלת המשכנתאות. האנשים הצעירים, המהווים את רוב רובם של אלה המעונינים לרכוש בתים, הם בעלי חוב גדול יותר כסטודנטים מכפי שהיה בדורות הקודמים. הדורות הקודמים, שעברו עיקולים במהלך משבר הדיור, או שהיו להם בעיות אשראי אחרות, עדיין נאבקים בדירוג FICO נמוך. בנוסף, מתן אשראי הפך נוקשה יותר. למעשה, בין 2009 ל-2015, הקשחת מתן האשראי גרמה לכך, שישנם רק 6 מיליון הלוואות "חסרות", לפי מחקר שערכה לורי גודמן באורבן אינסטיטיוט. מדובר במשכנתאות שהיו צריכות להחתם בשעתו בתנאים נוקשים בהרבה, מפי שזה נעשה אז.

הלידה מחדש של שוק הנונפריים ממוקדת בין השאר גם במשכנתאות "הנעלמות" הללו. התקווה היא שהתעשייה תתמקד גם בתנאים טובים יותר של חיתום ולא תיטול סיכונים ברמות שהיו נהוגות במשבר הקודם, רמות שהסתיימו באסון.

* איגוח הוא צורת גיוס הון מודרנית היוצרת, באמצעות מבנה משפטי מורכב, יתרונות הן למשקיע והן למנפיק. בניגוד לשמו, האיגוח (Securitization) איננו הנפקת אג"ח גרידא אלא טכניקה קונקרטית ומסוימת מאוד למימון פעולות על ידי הסטת תזרים מזומנים והפיכתו להון זמין. הישות המאגחת מוכרת לציבור המשקיעים תזרים מזומנים שתמורתו היא מקבלת הון זמין. עם זאת, הישות המאגחת איננה חשופה להתחייבות שהנפקת אג"ח רגילה הייתה חושפת אותה. כאשר ישות מאגחת תזרים מזומנים, המשקיע אינו יכול לרדת לנכסיה כדי להבטיח את החוב. מהותית, מי שרוכש אג"ח במסגרת איגוח איננו רוכש חוב, כפי שמקובל ברכישת אג"ח רגיל. המשקיע בהליך איגוח קונה מרכיב מתזרים מזומנים.