מגדל של 75 קומות במקום כנסייה היסטורית: פרויקט היוקרה במיאמי קיבל אור ירוק

מיאמי - בלב שכונת בריקל, אחד מאזורי הנדל"ן היקרים והמבוקשים ביותר במיאמי, ניצבת כבר עשרות שנים כנסייה לבנה וצנועה יחסית, מוקפת בגורדי שחקים נוצצים. במשך שנים היא הייתה תזכורת למיאמי של פעם, העיר שהתקיימה כאן הרבה לפני שמגדלי היוקרה, המסעדות והכסף הגדול השתלטו על קו הרקיע. עכשיו, לאחר מאבק משפטי ממושך, התקבלה החלטה שעשויה לשנות את סביבתה לחלוטין: מאחורי הכנסייה ההיסטורית יוכל להתקדם פרויקט מגורים בן 75 קומות, שבו דירות יוקרה במחירים שמגיעים לעשרות מיליוני דולרים.

ביום שלישי האחרון, 3 בנובמבר, הצביעה ועדת השימור ההיסטורי והסביבתי של מיאמי ברוב של שישה חברים מול אחד בעד שינוי גבולות ההגנה ההיסטורית על מתחם הכנסייה הפרסביטריאנית הראשונה של מיאמי, ברחוב בריקל 609. ההחלטה סוללת את הדרך לפרויקט 619 Brickell by Nobu, אחד ממגדלי המגורים היוקרתיים המתוכננים באזור.

ההחלטה, שפרטיה פורסמו בהרחבה בסוף השבוע, הגיעה אחרי סכסוך משפטי מורכב בין הכנסייה, חברות הנדל"ן שמקדמות את הפרויקט ותושבים המתגוררים במגדלי היוקרה הסמוכים. במרכז המחלוקת עמדה שאלה שנשמעת טכנית, אבל שווה מאות מיליוני דולרים: האם מגרש החניה ומבנה בית הספר הצמודים לכנסייה צריכים ליהנות מאותה הגנה היסטורית שמוענקת למבנה התפילה עצמו?

התוכנית שנחשפה הייתה שאפתנית במיוחד: מגדל בן 75 קומות, הכולל כ-300 יחידות מגורים המשווקות תחת מותג היוקרה הבינלאומי נובו. הפרויקט מתוכנן לכלול מסעדת נובו, מתקני בריאות מתקדמים ושירותים המיועדים לקהל של בעלי הון. לפי פרסומים קודמים, מחירי הדירות נעים מכשלושה מיליון דולר ועד כ-60 מיליון דולר ליחידות היקרות ביותר.

הכנסייה היא חלק מההיסטוריה של מיאמי. הקהילה הפרסביטריאנית הראשונה בעיר נוסדה בשנת 1896, עוד בתקופה שבה מיאמי הייתה יישוב צעיר מאוד. מבנה הכנסייה הנוכחי הושלם בשנת 1949, ובשנת 2003 הוכרז המתחם כאתר היסטורי מוגן. אלא שבשנים שחלפו מאז השתנה האזור ללא הכר. במקום בתים נמוכים ומגרשים פתוחים, קמו סביב הכנסייה מגדלי מגורים, בתי מלון ומשרדים, וחלקות הקרקע הפנויות בבריקל הפכו לנכסים ששווים הון עתק.

בשנת 2021 אישרו חברי הקהילה עסקה שבמסגרתה נמכר חלק מהקרקע לשתי חברות נדל"ן ממיאמי, 13th Floor Investments ו-Key International. היקף העסקה הוערך בכ-240 מיליון דולר, סכום הממחיש עד כמה יקרה הקרקע שעליה עומדים מבני הכנסייה ומגרש החניה.

מבחינת הקהילה הדתית, העסקה נועדה לספק מקור מימון לשיקום הכנסייה ולשמירה על פעילותה לאורך שנים. מבחינת היזמים, זו הייתה הזדמנות נדירה להקים מגדל מגורים יוקרתי באחד המיקומים המבוקשים בדרום פלורידה.

התוכנית שנחשפה הייתה שאפתנית במיוחד: מגדל בן 75 קומות, הכולל כ-300 יחידות מגורים המשווקות תחת מותג היוקרה הבינלאומי נובו. הפרויקט מתוכנן לכלול מסעדת נובו, מתקני בריאות מתקדמים ושירותים המיועדים לקהל של בעלי הון. לפי פרסומים קודמים, מחירי הדירות נעים מכשלושה מיליון דולר ועד כ-60 מיליון דולר ליחידות היקרות ביותר.

אבל לא כולם התלהבו מהתוכנית. דיירי מגדל Icon Brickell II, הנמצא במרחק של כ-50 מטרים מהכנסייה, החלו להיאבק במהלך. המגדל שבו הם מתגוררים כולל כ-1,300 דיירים, וחלקם חוששים כי הקמת גורד שחקים נוסף תפגע בנוף הנשקף מדירותיהם, תעמיס על התשתיות ותשנה את אופייה של הסביבה ההיסטורית.

המאבק החל עוד לפני שהיזמים הגיעו לשלב הבנייה. כדי לאפשר את פינוי המבנים שמאחורי הכנסייה, נדרשה העירייה לשנות את הגדרת השימור של חלק מהמתחם. הכנסייה ביקשה להוציא מההגנה ההיסטורית את מבנה בית הספר ואת מגרש החניה, ולהותיר את ההגנה על אולם התפילה המקורי.

בדצמבר 2024 אישרה ועדת השימור את הבקשה, ובאפריל 2025 אישרה אותה גם מועצת העיר. אלא שלדיירים השכנים הייתה טענה אחרת: הם לא הורשו להשתתף בהליך כצד בעל מעמד רשמי, למרות ההשפעה הישירה שעלולה להיות להחלטה על מקום מגוריהם.

התושבים פנו לבית המשפט, וביולי השנה קיבלו החלטה לטובתם. בית משפט לערעורים קבע כי הרשויות לא העניקו להם הזדמנות ראויה להשמיע את עמדתם, וביטל את האישורים הקודמים. באוקטובר אושרה העמדה הזאת גם בערכאת ערעור נוספת, וההליך הוחזר לדיון מחודש.

לרגע נראה היה שהפרויקט, שכבר שווק לרוכשים עשירים והציג התקדמות מסחרית משמעותית, עומד בפני עיכוב כבד. אלא שההכרעה החדשה שינתה שוב את התמונה.

בדיון שנערך ב-3 בנובמבר הורשו נציגי הדיירים להציג את התנגדויותיהם. במשך שעות שמעו חברי הוועדה עדויות של מומחים, נציגי הכנסייה, היזמים ותושבים. המתנגדים טענו כי גם המבנים שמאחורי הכנסייה הם חלק מהמרקם ההיסטורי של האתר, וכי הסרת ההגנה מהם תפגע באופיו ובאיכות החיים של השכונה.

נציגי הכנסייה והיזמים טענו מנגד כי מבנה התפילה ההיסטורי עצמו יישמר וישוקם, וכי השטח המיועד לבנייה כולל בעיקר מגרש חניה ומבנה מאוחר יותר שאינם בעלי אותה חשיבות אדריכלית. הם הדגישו כי הכנסות הפרויקט יוכלו לסייע לקהילה להמשיך לפעול במקום.

בסיום הדיון החליטה הוועדה, ברוב של שישה מול אחד, לאשר מחדש את צמצום ההגנה ההיסטורית. עם זאת, נוספו תנאים שנועדו להבטיח פיקוח על שינויים עתידיים בפרויקט. לפי סיכום הדיון, שינויים מהותיים בחזית הבניין המתוכנן, בממדיו או בחומרי הבנייה עשויים לחייב בדיקה ואישור נוספים של הוועדה.

זהו ניצחון משמעותי ליזמים, אך לא היתר בלתי מוגבל לעשות בקרקע כרצונם. ההחלטה מסירה מכשול מרכזי בתחום השימור, אולם עדיין יש להשלים את הדרישות התכנוניות, המנהליות והביצועיות החלות על הפרויקט. היא גם אינה שוללת אפשרות למהלכים משפטיים נוספים מצד המתנגדים.

מבחינת חברות הנדל"ן, ההימור על הפרויקט כבר החל להניב תוצאות עוד לפני יציקת היסודות. לפי דיווח מאוקטובר, היזמים הודיעו כי הבטיחו הזמנות לרכישת דירות בהיקף של יותר ממיליארד דולר. מדובר בהזמנות מוקדמות ולא בהכרח בעסקאות שהושלמו, אך הנתון ממחיש את הביקוש למגורי יוקרה ממותגים במיאמי.

הפרויקט הוא חלק ממגמה רחבה יותר שבה יזמי נדל"ן משלבים שמות של מותגי יוקרה, מלונות ומסעדות מוכרות בתוך מגדלי מגורים, כדי למשוך רוכשים עשירים מארצות הברית ומרחבי העולם. בבריקל, שבה כבר נבנו ומתוכננים מגדלים רבים מסוג זה, השם נובו אמור להעניק לפרויקט יתרון שיווקי משמעותי.

אבל מאחורי המספרים הגדולים נותרת השאלה שמעסיקה את תושבי השכונה: מה נשאר מההיסטוריה של עיר כאשר כמעט כל מגרש פנוי הופך להזדמנות להקים עוד גורד שחקים?

במקרה הזה, לפחות על פי התוכנית המאושרת, מבנה הכנסייה משנת 1949 יישאר על מקומו ויעבור שיקום. מגרש החניה והמבנה שמאחוריו, לעומת זאת, עשויים לפנות את מקומם למגדל מגורים חדש שיתנשא לגובה של עשרות קומות.

עבור היזמים, זו הזדמנות עסקית של מיליארדי דולרים. עבור הכנסייה, זו אפשרות להבטיח את עתידה הכלכלי. ועבור השכנים, מדובר בשינוי דרמטי שהם ייאלצו לראות מחלונות בתיהם במשך עשרות השנים הבאות.

מיאמי ממשיכה לצמוח לגובה, והמאבק סביב הכנסייה בבריקל ממחיש את המחיר ואת ההזדמנויות הכרוכים בצמיחה הזאת: במקום שבו ניצבת כנסייה היסטורית בת 77 שנים, דירת יוקרה אחת עשויה להימכר בסכום הגבוה פי כמה מתקציבה השנתי של קהילה דתית שלמה. והפעם, לפחות בסיבוב האחרון, מי שקיבלו אור ירוק היו היזמים.