COPYRIGHT © 2025
HEBREW PARTY INC.
ALL RIGHTS RESERVED
COPYRIGHT © 2025
HEBREW PARTY INC.
ALL RIGHTS RESERVED
אבל בפלורידה, כפי שהתברר לבבו קובו, "לא" של מועצה מקומית אינו בהכרח המילה האחרונה.
ב־29 בספטמבר חזר הפרויקט לאותו שולחן. הפעם ההצבעה הסתיימה אחרת לגמרי: ארבעה בעד, שלושה נגד. התוכנית המתוקנת אושרה, והפרויקט שהיה לפני פחות משנה וחצי על סף קבורה קיבל חיים חדשים.
ברקע המהפך עמד איום משפטי כבד במיוחד. החברות שמאחורי הפרויקט פתחו בהליכים מכוח שני חוקים של פלורידה שנועדו להגן על בעלי מקרקעין מפני החלטות של רשויות מקומיות שלטענתם מטילות על הקרקע מגבלות בלתי סבירות. במקביל הן טענו כי דחיית התוכנית גרמה להן אובדן בשווי של יותר מ־112 מיליון דולר.
מבחינת מחוז אורנג', זה כבר לא היה רק ויכוח תכנוני על עוד שכונה או עוד בית מלון. זו הייתה החלטה שעלולה הייתה להתגלגל לתביעת פיצויים עצומה.
לפי הערכות היזמים שפורסמו בישראל, השווי העתידי הכולל של המתחם עשוי להגיע לכ־19.1 מיליארד דולר, על בסיס שווי צפוי של הדירות, המלונות וההכנסות המסחריות. מדובר בהערכה יזמית לעתיד, לא בשווי נוכחי של הקרקע או בהשקעה שכבר הובטחה.
הפרויקט, המתוכנן על כ־227 אקרים - כ־920 דונם - באזור שינגל קריק מדרום לאורלנדו, רחוק מאוד מלהיות עוד קומפלקס נדל"ן רגיל. לפי התוכנית שאושרה מחדש, הוא יכלול 4,814 יחידות דיור, 1,291 חדרי מלון וכ־653 אלף רגל רבועה של שטחי מסחר, מסעדות ובילוי - יותר מ־60 אלף מ"ר.
קובו ואנשיו מציגים חזון שאפתני בהרבה.
לפי הערכות היזמים שפורסמו בישראל, השווי העתידי הכולל של המתחם עשוי להגיע לכ־19.1 מיליארד דולר, על בסיס שווי צפוי של הדירות, המלונות וההכנסות המסחריות. מדובר בהערכה יזמית לעתיד, לא בשווי נוכחי של הקרקע או בהשקעה שכבר הובטחה.
המיקום מסביר מדוע המספרים כה גדולים.
טוסקנה מתוכננת ליד אינטרנשיונל דרייב, אחד מצירי התיירות המרכזיים של מרכז פלורידה, לא רחוק מדיסני וורלד, יוניברסל אורלנדו ומרכז הכנסים העצום של מחוז אורנג'. אורלנדו מושכת מדי שנה עשרות מיליוני מבקרים, והקרקע באזור התיירותי הפכה לאחת הסחורות המבוקשות ביותר במדינה.
קובו רוצה הרבה יותר מעוד פרויקט מגורים.
"החזון שלי הוא לחבר את הברק של דובאי, היוקרה של בוורלי הילס והסטייל של מיאמי אל תוך המרחבים והטבע של פלורידה", אמר על התוכנית.
המטרה היא למשוך גם מותגי יוקרה בינלאומיים, מלונות, מסעדות ומתחמי מסחר ברמה גבוהה. לפי הפרסומים, בין השמות שהיזם מקווה לראות בעתיד בפרויקט נמצאים מותגים כמו ארמני ופנדי.
מאחורי התוכנית עומדת בין היתר חברת Geyer Development, שבה מחזיק קובו ברוב המניות. במשך שנים רכשה החברה ואיחדה עשרות רבות של חלקות באזור כדי ליצור רצף קרקע שיאפשר את פיתוח המתחם.
אלא שככל שהחזון גדל, כך גדלה גם ההתנגדות.
כבר בגלגול הראשון של התוכנית המליצו גורמי מקצוע במחוז לדחות אותה. ועדת הבדיקה העלתה חששות מפגיעה בשטחים רטובים, וועדת התכנון והבנייה הצביעה נגד. יותר מאלף הודעות מתושבים הגיעו לרשות המקומית לקראת הדיון במאי 2025.
הסיבה העיקרית הייתה שינגל קריק.
למי שאינו מכיר את מרכז פלורידה, השם נשמע כמו עוד נחל קטן. בפועל מדובר בחלק ממערכת מים רגישה הרבה יותר. שינגל קריק מנקז חלקים נרחבים ממטרופולין אורלנדו, ממשיך דרומה אל אגם טוהופקליגה ואל מערכת נהר הקיסימי, ומשם אל אגם אוקיצ'ובי והאוורגליידס.
עבור ארגוני הסביבה, בנייה מסיבית באזור הזה אינה רק שאלה של עצים או חיות בר. היא קשורה ישירות ליכולת של הקרקע לספוג כמויות עצומות של מים בעת סערות.
החשש הזה אינו תיאורטי.
כאשר הוריקן איאן פגע במרכז פלורידה ב־2022, ירדו באזורים מסוימים כמעט 18 אינץ' של גשם. מערכת שינגל קריק עלתה על גדותיה, ושכונות סמוכות סבלו מהצפות קשות. מאות תושבים במחוז אוסקולה מצאו את עצמם מוקפים במים.
מתנגדי טוסקנה טוענים כי כל פגיעה נוספת בשטחים הרטובים תקטין את יכולת האזור לאגור מי סערה ותעביר את הבעיה לשכונות הסמוכות.
נציבת המחוז ניקול וילסון, שבשטחה נמצא הפרויקט, הייתה בין המתנגדים החריפים ביותר גם בהצבעה האחרונה.
"המחיר של פגיעה כזאת במערכת השטחים הרטובים יהיה הרסני", אמרה בדיון. לדבריה, אם המחוז ימשיך לצמצם את אזורי הספיגה הטבעיים של שינגל קריק, הציבור ישלם על כך בסופו של דבר - אם עכשיו ואם בעתיד.
ארגוני סביבה טוענים גם שהאזור משמש בית גידול לעשרות מינים מוגנים. בדיקות שנערכו באגן זיהו עשרות מיני בעלי חיים בעלי מעמד מיוחד, בהם עיטם לבן ראש ועגורים.
אחרי הדחייה פה אחד במאי 2025, היזמים בחרו שלא לקבל את ההחלטה.
הם פנו להליך מכוח חוק יישוב סכסוכי קרקע וסביבה של פלורידה, המאפשר לבעל קרקע לטעון שהחלטה של רשות מקומית פוגעת באופן בלתי סביר בשימוש בנכס. במקביל הוגשה דרישה נוספת מכוח חוק ברט האריס, שמאפשר בנסיבות מסוימות לבעלי קרקעות לבקש פיצויים כאשר רגולציה ממשלתית פוגעת בשווי הנכס.
שם הופיע המספר ששינה את מאזן הכוחות: יותר מ־112 מיליון דולר.
היזמים טענו כי דחיית הפרויקט גרמה להם לאובדן בשווי הקרקע בהיקף הזה. בורר מיוחד שמונה במסגרת ההליך המליץ למחוז לשקול מחדש את החלטתו.
המשמעות עבור חברי המועצה הייתה ברורה. אם ידחו שוב את הפרויקט, הם אינם מסתכנים רק בערעור נוסף - אלא גם בהליך משפטי שעלול לעלות למשלמי המסים סכום עצום.
במסגרת המו"מ הוכנה גרסה מתוקנת של התוכנית. בין היתר נוספו אמצעים שנועדו לצמצם את הפגיעה הסביבתית, הוגברו ההגנות על חלק מהשטחים הרטובים, נקבעו דרישות נוספות לבדיקת אזורי הצפה ותוכננו כבישים מוגבהים מעל חלק מהשטחים הרגישים.
הפשרה הספיקה לארבעה חברי מועצה.
שלושה אחרים נשארו נגד.
כך הפך "לא" של שבעה מול אפס במאי 2025 ל"כן" של ארבעה מול שלושה בספטמבר 2026.
עבור קובו, מדובר באחד הניצחונות המשמעותיים ביותר בקריירת הנדל"ן שלו.
היזם הישראלי, שהיה מעורב בעבר בין היתר במתחמי קמדן מרקט בלונדון ומוכר בישראל גם כבן זוגה של מירי בוהדנה, אמר לאחר ההחלטה כי מבחינתו המאבק הוכיח שההתמדה השתלמה.
"נלחמנו על התוכנית הזו שנים ארוכות ולא נסוגונו גם כשהיא נדחתה", אמר. "האישור הנוכחי הוא שלב משמעותי ביצירת מתחם שישנה את פני האזור כולו".
אבל אסור לטעות: 29 בספטמבר לא היה יום תחילת הבנייה.
טוסקנה עדיין חייבת לעבור שורה ארוכה של שלבים תכנוניים והנדסיים. מערכות הניקוז, התשתיות, הכבישים, הגבולות המדויקים של השטחים הרטובים ותוכניות הבנייה עצמן עדיין יידרשו לבדיקות ולאישורים נוספים.
גם ארגוני הסביבה אינם מתכוונים להיעלם.
Protect Shingle Creek, אחד הארגונים שהובילו את ההתנגדות, כבר הודיע שהמאבק יימשך. מבחינת אנשיו, גם התוכנית המתוקנת מאפשרת פגיעה בשטחים רטובים שאי אפשר יהיה להחזיר לאחר הבנייה.
וזו אולי הנקודה שהופכת את טוסקנה מסיפור נדל"ן מקומי לסיפור פלורידיאני קלאסי.
מצד אחד נמצאת מדינה שצומחת בקצב אדיר. תושבים חדשים מגיעים, התיירות שוברת שיאים, מחירי הקרקע עולים והביקוש למלונות, דירות, מסעדות ומרכזי קניות נראה כמעט בלתי מוגבל.
מצד שני, אותה מדינה בנויה על ביצות, אגמים ומערכות ניקוז רגישות, וכל הוריקן מזכיר עד כמה קל לשנות את מאזן המים ועד כמה יקר לתקן אותו.
ובאמצע עומד בבו קובו, עם תוכנית של אלפי דירות וחדרי מלון ליד אחד מאזורי התיירות המפורסמים בעולם, הערכת שווי עתידית של יותר מ־19 מיליארד דולר - וניצחון פוליטי שהגיע רק אחרי שהמילה "לא" הפכה לאיום משפטי של יותר מ־100 מיליון דולר.
