הריבית חונקת את אמריקה: שוק הדיור בדרך לשנת שפל

שלח

הרשמה לקבלת הניוזלטר היומי ועדכונים חשובים

Phone

שלח

By submitting this form and signing up for texts, you consent to receive news notification text messages from HebrewNews.com at the number provided, including messages sent by autodialer. Consent is not a condition of purchase. Msg & data rates may apply. Msg frequency varies. Unsubscribe at any time by replying STOP. Text HELP for help. Privacy Policy & Terms Of Use

הבעיה המרכזית אינה מחסור בבתים בלבד, וגם לא קריסה במחירים. היא דווקא העובדה ששום דבר כמעט לא זז. בעלי בתים רבים ממשיכים להחזיק בנכסים שרכשו או מימנו מחדש בתקופת הריביות הנמוכות, ואינם מוכנים לוותר על משכנתאות של שלושה וארבעה אחוזים לטובת הלוואה חדשה ויקרה בהרבה. הרוכשים, מן הצד השני, מתקשים לעמוד בתשלומים החודשיים של משכנתאות בריבית של יותר משישה אחוזים. התוצאה היא שוק קפוא: מעט מוכרים, מעט קונים ועסקאות שנדחות שוב ושוב.

הריבית הממוצעת על משכנתא קבועה ל־30 שנה עמדה באמצע אוגוסט על 6.67%, לפי פרדי מק. היא אמנם ירדה מעט ל־6.65% בשבוע שלאחר מכן, אבל עדיין גבוהה מהרמה שנרשמה בתקופה המקבילה בשנה שעברה.

מאחורי הקפיצה המחודשת בעלויות המימון עומד גם החשש מפני ההשלכות הכלכליות של המלחמה עם איראן. עליית מחירי האנרגיה והחשש שהאינפלציה תישאר גבוהה יותר לזמן ממושך דחפו את תשואות איגרות החוב הממשלתיות כלפי מעלה. התשואה על אג"ח האוצר האמריקאי ל־10 שנים, שממנה נגזרות במידה רבה ריביות המשכנתאות, זינקה מאז פברואר ונגעה לאחרונה באזור 4.7%.

הבעיה המרכזית אינה מחסור בבתים בלבד, וגם לא קריסה במחירים. היא דווקא העובדה ששום דבר כמעט לא זז. בעלי בתים רבים ממשיכים להחזיק בנכסים שרכשו או מימנו מחדש בתקופת הריביות הנמוכות, ואינם מוכנים לוותר על משכנתאות של שלושה וארבעה אחוזים לטובת הלוואה חדשה ויקרה בהרבה. הרוכשים, מן הצד השני, מתקשים לעמוד בתשלומים החודשיים של משכנתאות בריבית של יותר משישה אחוזים. התוצאה היא שוק קפוא: מעט מוכרים, מעט קונים ועסקאות שנדחות שוב ושוב

לפי קפיטל אקונומיקס, אין כמעט הקלה באופק. החברה מעריכה כי ריבית המשכנתא ל־30 שנה תסיים את 2026 סביב 6.5%, ותישאר מעל 6% לפחות עד 2028. גם אז היא צפויה לרדת רק לכ־6.25% — רחוק מאוד מהריביות האולטרה־נמוכות שהפכו רכישת בית לנגישה הרבה יותר לפני כמה שנים.

המשמעות עבור משפחה ממוצעת יכולה להיות דרמטית. בריבית של 6.5%, תשלום הקרן והריבית בלבד על משכנתא של 300 אלף דולר הוא כ־1,896 דולר בחודש. בריבית של 7% הוא כבר מתקרב ל־2,000 דולר, עוד לפני מסי נכס, ביטוח ועלויות נוספות.

גם מי שמקווה שהמחירים עצמם יתמוטטו ויפצו על הריבית הגבוהה עלול להתאכזב. קפיטל אקונומיקס צופה שמחירי הבתים הארציים כמעט לא ישתנו השנה, עם צמיחה של 0% — הקצב החלש ביותר זה 15 שנה. לאחר מכן צפויה התאוששות מתונה בלבד, של כ־2.5% ב־2027 וכ־4% ב־2028.

הנתונים האחרונים כבר מצביעים על האטה משמעותית. מדד קייס־שילר הארצי עלה במאי ב־1.1% בלבד לעומת השנה הקודמת. במונחים ריאליים, לאחר התאמה לאינפלציה, מחירי הבתים ירדו במשך 12 חודשים רצופים.

התמונה גם שונה מאוד מאזור לאזור. במאי, שיקגו הובילה עם עלייה שנתית של 6.9%, בעוד לאס וגאס רשמה ירידה של 1.9%. הפער הזה מדגיש עד כמה השוק האמריקאי אינו מתקדם עוד בכיוון אחיד: ערים מסוימות ממשיכות להתייקר, ואחרות כבר חוות ירידות מחירים.

החשש הגדול יותר הוא מתרחיש שבו ההאטה בדיור תתחבר לירידה חדה בוול סטריט. קפיטל אקונומיקס צופה אפשרות של תיקון של כ־20% במדד אס־אנד־פי 500 עד סוף השנה הבאה. ירידה כזאת עלולה לפגוע בתחושת העושר של משקי הבית, לצמצם את ההון הזמין למקדמות ולהרחיק עוד רוכשים מהשוק.

עם זאת, כלכלני החברה אינם צופים כרגע התרסקות בסגנון משבר 2008. הם מציינים כי גם כאשר שוק המניות צנח בחדות ב־2022, מחירי הבתים הפגינו עמידות יחסית. לדבריהם, תרחיש של נפילה משמעותית במחירי הנדל"ן יהיה סביר יותר רק אם ארצות הברית תיכנס למיתון חריף — תרחיש שאינו נכלל כעת בתחזית הבסיס שלהם.

גם הקבלנים אינם משדרים אופטימיות. מדד הביטחון של התאחדות בוני הבתים הארצית עלה מעט באוגוסט, אך נשאר ברמה נמוכה מאוד — מתחת ל־40 זה 16 חודשים רצופים, הרצף הארוך ביותר מאז 2012. כמעט שני שלישים מהקבלנים מציעים כיום תמריצים לרוכשים, וכ־30% מהם כבר הורידו מחירים בממוצע של 6% בניסיון להחזיר קונים למשרדי המכירות.

עבור משפחות שממתינות כבר שנים להזדמנות לקנות, המסר קשה במיוחד. אין סימן לחזרה מהירה לריביות של שלושה או ארבעה אחוזים, אין תחזית לקריסת מחירים שתהפוך בתים לזולים בן לילה, וגם קצב המכירות אינו מתאושש.

במקום זאת, ארצות הברית נכנסת לתקופה שבה החלום לרכוש בית אינו מתרסק — הוא פשוט מתרחק. הריבית נשארת גבוהה, המחירים מסרבים לרדת מספיק, ובעלי הבתים הקיימים אינם מוכרים.

זהו אולי התרחיש המתסכל מכולם: לא מפולת שתנקה את השוק ולא התאוששות שתפתח אותו מחדש, אלא שנים של קיפאון שבהן מיליוני אמריקאים ימשיכו לעמוד מבחוץ ולהמתין לדלת שלא נפתחת.