עקפה את ניו יורק ולוס אנג'לס: מיאמי במקום הראשון בעולם בסיכון לבועת נדל"ן

דו"ח חדש של בנק UBS קובע כי מיאמי עקפה את ניו יורק ולוס אנג'לס והפכה לשוק הנדל"ן המסוכן ביותר בעולם מבחינת סיכון לבועת נדל"ן. בעוד המיליארדרים ממשיכים לנהור לפלורידה בשל הטבות המס, התושבים המקומיים מתמודדים עם יוקר מחיה שובר שיאים, עלייה דרמטית במחירי הביטוח והוצאות תחזוקה כבדות. הנתונים מצביעים על כך שהעיר נמצאת בסיכון גבוה משמעותית מהרמה שנמדדה בשיא בועת הנדל"ן של 2006.

לפי מדד Global Real Estate Bubble Index לשנת 2025, מיאמי קיבלה ציון של 1.73 - הרבה מעל רף 1.5 שמוגדר כסיכון גבוה. ב-UBS מדגישים כי מדובר ברמה שעולה על השיא שנרשם בתקופת בועת הדיור של 2006. המדד בוחן עשרות ערים ברחבי העולם ומשווה בין מחירי הדיור, שכר הדירה וההכנסות, כדי לאמוד עד כמה השוק מנותק מהבסיס הכלכלי שלו.

 

מיאמי דורגה במקום הראשון בעולם כמוקד הסיכון הגבוה ביותר לבועת נדל"ן

 

מהדוח עולה כי ב-15 השנים האחרונות רשמה מיאמי את העלייה החזקה ביותר במחירי הדיור, מתואמת אינפלציה, מבין כל הערים שנבדקו. בחמש השנים האחרונות בלבד זינקו מחירי הבתים בערים עם סיכון גבוה בכמעט 25% בממוצע, בזמן ששכר הדירה עלה בכ-10% בלבד וההכנסות טיפסו בכ-5%. ב-UBS מציינים כי ערים עם רמת סיכון גבוהה "התנתקו מהיסודות הכלכליים", כלומר הפער בין מחירי הדירות ליכולת הכלכלית בפועל הולך ומתרחב.

לעומת זאת, בערים עם סיכון בינוני או נמוך נרשמה ירידה של כ-5% במחירים, בעוד ששכר הדירה וההכנסות נותרו כמעט ללא שינוי. בדוח נכתב כי הידרדרות ביכולת הרכישה והתרחבות הפערים בין מחירי הדירות לשכר הדירה שימשו בעבר כסימן מקדים למשברי דיור. עם זאת, מחברי הדוח מעריכים כי אף שמחירי הדיור צפויים להתחיל לרדת ברבעונים הקרובים, בשלב זה לא נראה תיקון חד במיוחד.

פלורידה ממשיכה למשוך הון ועשירים בזכות היעדר מס הכנסה ואף פוטנציאל לאפס מס רכוש. האקלים הידידותי למיסוי מושך מיליארדרים שעוזבים מדינות עם מסים גבוהים כמו קליפורניה, ובהם מייסד אמזון ג'ף בזוס, משקיע ההון סיכון פיטר ת'יל, מייסדי גוגל לארי פייג' וסרגיי ברין ומנכ"ל מטא מארק צוקרברג. חלקם עברו מקליפורניה על רקע הצעה למס עושר.

במקביל, הדוח מתאר "לחץ רגולטורי" שפוגע בעיקר במעמד הביניים. בעלי דירות בקונדומיניומים ישנים מתמודדים עם חשבונות תיקון גבוהים במיוחד, עלויות תחזוקה וקרנות רזרבה מזנקות, לצד פרמיות ביטוח שעולות במהירות. לפי UBS, מדובר בשילוב שיוצר פגיעה ממשית ביכולת הרכישה של בעלי נכסים מקומיים.

עוד מציינים ב-UBS כי מיאמי ממשיכה למשוך תושבים מהמערב ומהצפון-מזרח של ארה"ב בזכות מיקומה החופי וסביבת המס הנוחה, כאשר מחירי הנדל"ן בה עדיין נמוכים מאלה של ניו יורק ולוס אנג'לס. עם זאת, מיאמי ולוס אנג'לס מובילות כיום בארה"ב ברמת הסיכון לבועה, בעוד שבערים כמו סן פרנסיסקו סוגיות של "חוק וסדר" ו"איכות חיים" משפיעות על מסלול שוק הדיור שלהן.