יותר מיליונרים בוחרים שכירות על פני רכישה: מה קורה לשוק הנדל"ן?

מספר המיליונרים שבוחרים לשכור דירה במקום לרכוש אחת נמצא בעלייה חדה בשנים האחרונות, ומסמן שינוי עמוק בדרך שבה העשירים מתייחסים להשקעות נדל"ן. לפי נתוני RentCafe, בין 2019 ל־2023 מספר שוכרי הדירות המיליונרים בארה"ב יותר משלש את עצמו והגיע ל־13,692. מספר בעלי הבתים המיליונרים באותה שנה עמד על כ־143 אלף.

הקפיצה הגדולה ביותר נרשמה בשנות הקורונה, בעיקר בערים בדרום ארה"ב עם מיסוי נמוך כמו יוסטון, דאלאס, מיאמי ואטלנטה, אך גם הערים הגדולות בחוף המזרחי והמערבי עדיין מובילות במספר השוכרים. בניו יורק למשל, מספר שוכרי הדירות המיליונרים זינק מ־2,204 בשנת 2019 ל־5,661 בשנת 2023, ובסן פרנסיסקו המספר קפץ מ־321 ל־1,411 באותה תקופה.

לדברי גלן שטגמן, מתווך נדל"ן מפלורידה, רבים מהעשירים בוחרים גמישות ונזילות על פני בעלות על נכס. "הם לא רוצים להתעסק עם תשלומי מסי נדל"ן וביטוחים, במיוחד במקומות כמו פלורידה וקליפורניה שבהם אסונות טבע הם עניין שכיח", הוא מסביר. קיין סאני, סוכן בכיר בדגלאס אלימן, מוסיף כי השיקול הכלכלי הוא מרכזי: "אנשים עשירים הם בדרך כלל חכמים או שיש להם יועצים חכמים. למה שמישהו עם הכנסה פנויה לא ישכור ב־30 אלף דולר לחודש, ישמור על בית ראשי במקום אחר ולא יישא בכל האחריות? אם המקרר מתקלקל - הבניין מתקן. אם יש נזילה מהמדיח - מתקשרים לאחראי הבניין". לדבריו, ביטוחי הנדל"ן במדינות מועדות לאסונות הפכו כל כך יקרים שחברות כמו זו של וורן באפט הפסיקו לבטח חלק מהאזורים.

 

מיליונרים אמריקאים משנים גישה בעולם הנדל"ן

 

גם התשואות משחקות תפקיד משמעותי בהחלטה. "השוק החזיר בממוצע כ־8% בשנים האחרונות, בעוד שבנדל"ן במנהטן בעשור האחרון אתה בקושי יוצא מאוזן", מסביר סאני. אחד מלקוחותיו, סמנכ"ל כספים שמרוויח 4 מיליון דולר בשנה, בחר לשכור דירה ב־25 אלף דולר לחודש. "אם אחרי ההוצאה הגדולה ביותר נשארים לך 93% מההכנסה – זה מצב מעולה", הוא אומר.

השיקול הפוליטי גם נכנס לתמונה. סאני מציין כי בניו יורק יש עשירים שמעדיפים לחכות עם רכישה מחשש לתוצאות הבחירות: "אם מועמד סוציאליסט כמו זוהראן ממדאני ייבחר לראשות העיר, ערך הדירות עלול לצנוח, אפילו אנשים שכבר חתמו חוזה עלולים לסגת".

גם משקיעים פרטיים מצליחים מעדיפים לשכור. פריאנקה שאה, משקיעת ביוטק בת 39, מתגוררת מאז מרץ 2023 בדירה ברחוב וול בניו יורק, למרות שיש לה מספיק כסף לרכוש נכס במזומן. "בחרתי לשכור בגלל הגמישות. אני בשלב שבו אני מחפשת בן זוג, וברגע שאדע עם מי אני רוצה להשתקע – אחשוב על רכישה", היא מספרת. בינתיים היא משקיעה את כספה בשוק ההון ומרוויחה יותר מאשר הייתה מרוויחה מהחזקת נכס.

יש גם משפחות שממשיכות לשכור שנים רבות. משפחה אחת שוכרת באותו בניין בפיפת' אווניו כבר שני עשורים. "פשוט לא עזבנו. אהבנו את הנוף והמיקום ולא מצאנו משהו טוב יותר", סיפרה אם המשפחה. סקוט, איש פיננסים מברוקלין, שוכר דירה בכ־10 אלף דולר בחודש ומוכר את בית הנופש שלו ברוד איילנד: "הריביות בשיא וזה מרגיש כמו בזבוז לשלם לבנק כל כך הרבה בריבית. אפילו חשבון חיסכון שמניב כ־5% תשואה עדיף כרגע על קניית דירה".

לדברי סאני, מדובר במגמה רחבה ולא רגעית: "יותר ויותר עשירים מבינים ששכירות היא פחות אחריות ופחות נטל מס, במיוחד במנהטן". נראה כי יוקרת הבעלות מפנה את מקומה לאורח חיים גמיש, שמאפשר לשמור על ההון נזיל ולעבוד בשוק ההון – לפחות לעת עתה.