מגמה מפתיעה: מחירי השכירות יורדים בהנדרסון, אך עולים בלאס וגאס

מחירי השכירות בעמק לאס וגאס מציגים מגמות מעניינות: בעוד שבהנדרסון נרשמת ירידה במחירים, דווקא בלאס וגאס עצמה המחירים ממשיכים לעלות, כך עולה מדו"ח חדש של חברת המחקר Zumper. הנתונים החדשים מעידים על דינמיקה מורכבת בשוק הדיור להשכרה באזור, המושפעת מהיצע חדש לצד ביקוש גובר.

הפערים המפתיעים במחירי השכירות

על פי הדו"ח שפורסם השבוע, שכר הדירה הממוצע לדירת חדר שינה אחד בהנדרסון עומד כעת על 1,530 דולר בחודש, ירידה של 1.3% בהשוואה למרץ וירידה של 0.6% בהשוואה לאפריל אשתקד. לעומת זאת, בלאס וגאס עצמה, שכר הדירה הממוצע לדירה דומה עומד על 1,230 דולר - עלייה של 2.5% בהשוואה לחודש הקודם, בעוד שלעומת אפריל אשתקד המחיר נותר יציב.

"ההבדלים בשיעורי השכירות החודשיים בין שתי הערים הם יחסית מינוריים," הסבירה קריסטל צ'ן, מחברת הדו"ח. "למרות זרם של היצע חדש בכל אזור לאס וגאס בשנה שעברה, עליית שכר הדירה מרמזת על כך שהביקוש נותר חזק. הנדרסון חווה דינמיקה דומה, אם כי הביקוש שם עשוי להיות מעט נמוך יותר מההיצע החדש."

מפת מחירי השכירות בעמק

הנדרסון ממשיכה להחזיק במחירי השכירות הגבוהים ביותר בעמק לאס וגאס, כאשר אחריה מדורגות:

1. ספרינג ואלי: שכר דירה ממוצע של 1,390 דולר לדירת חדר שינה אחד.
2. וינצ'סטר (מרכז לאס וגאס): 1,220 דולר.
3. לאס וגאס: 1,230 דולר.
4. נורת' לאס וגאס: 1,040 דולר - עם ירידה משמעותית של 11.1% בהשוואה לאפריל אשתקד ו-6.3% בהשוואה למרץ.

על פי הדו"ח שפורסם השבוע, שכר הדירה הממוצע לדירת חדר שינה אחד בהנדרסון עומד כעת על 1,530 דולר בחודש, ירידה של 1.3% בהשוואה למרץ וירידה של 0.6% בהשוואה לאפריל אשתקד. לעומת זאת, בלאס וגאס עצמה, שכר הדירה הממוצע לדירה דומה עומד על 1,230 דולר - עלייה של 2.5% בהשוואה לחודש הקודם, בעוד שלעומת אפריל אשתקד המחיר נותר יציב

הנדרסון: דירות גדולות במיוחד

אחד הנתונים המעניינים בדו"ח הוא שהנדרסון מדורגת במקום העשירי ברמה הארצית בכל הנוגע לגודל הממוצע של דירות חדשות - 1,000 רגל רבוע (כ-93 מ"ר), על פי חברת RentCafe. זהו נתון מרשים במיוחד, כאשר המובילות בארה"ב הן טלהאסי, פלורידה (1,130 רגל רבוע); גיינסוויל, פלורידה (1,122); ובאטון רוז', לואיזיאנה (1,055).

"עם כל כך הרבה היצע חדש שנכנס לשוק ב-12 החודשים האחרונים, אנו רואים שוכרים שיכולים לשדרג את מגוריהם," אמר אנתמוס ג'אורג'יאדס, המנכ"ל של Zumper. "התנועה הזו משחררת מלאי בנקודות מחיר נמוכות יותר, מה שיוצר אפקט גלים של יכולת השגה. עם זאת, אם הביקוש יישאר יציב בעוד הבנייה החדשה ממשיכה להצטמצם, אנו עשויים לראות שוב עלייה בשכר הדירה במחצית השנייה של השנה."

תקופת שכירות ארוכה יותר

מחקר חדש מגלה כי שוכרים בעמק לאס וגאס נוטים להישאר בדירותיהם לתקופה ממוצעת של קצת יותר משנתיים. בהשוואה לערים מערביות אחרות בארה"ב כמו דנוור, סולט לייק סיטי ופיניקס, לאס וגאס בולטת כבעלת התחרות הגבוהה ביותר לכל יחידת דיור להשכרה.

שיעור חידוש חוזי השכירות בעמק גדל משמעותית בשנה האחרונה ומדורג בראש האזור (שאינו כולל את קליפורניה), על פי מחקר של RentCafe, חברה בבעלות Yardi.

הצורך בעוד דירות

למרות זרם הבנייה החדשה, נווה עדיין זקוקה לבניית יותר דירות להשכרה כדי לענות על הביקוש הגובר בעמק, על פי הדו"ח האחרון של איגוד בעלי הדירות של נוואדה (Nevada State Apartment Association).

המדינה מתמודדת עם מגוון אתגרים בכל הנוגע להצעת מרחבי שכירות במחירים סבירים, מצב שמורגש במיוחד בעמק לאס וגאס בשל האוכלוסייה הגדלה, אמרה רובין קרופורד, המנהלת הכללית של האיגוד.

"אנחנו רואים דפוס היסטורי של חוסר איזון בין היצע לביקוש, מה שיצר לחץ כלפי מעלה על עלויות המחיה," הסבירה קרופורד. "בעוד שגל הבנייה שהחל בתקופת הפנדמיה, כאשר שיעורי הריבית הגיעו לשפל, הביא להקלה מסוימת, אנחנו עדיין רחוקים מלספק את הביקוש."

מגמות ארציות

ברמה הארצית, מדד השכירות הלאומי של Zumper ירד ב-0.5% בשכר הדירה החציוני לדירת חדר שינה אחד באפריל, והתייצב על 1,517 דולר, בעוד ששכר הדירה לדירות עם שני חדרי שינה ירד ב-0.2% ל-1,901 דולר. זהו החודש השלישי ברציפות של מחירים יציבים או יורדים ברמה הארצית.

גל מימון ובנייה רב-משפחתית הונע ברחבי המדינה במהלך המגפה כאשר שיעורי הריבית הגיעו לתחתית, ועכשיו אנו רואים את ההשפעות של אקלים השוק הזה בצורת דירות חדשות שנכנסות לשוק.

השוואה לשוק הדיור למכירה

בעוד שוק השכירות מציג מגמות מעורבות, שוק הדיור למכירה בעמק לאס וגאס מתמודד עם אתגרים משלו. על פי נתוני Zillow, מלאי הדירות והבתים למכירה בעמק גדל ב-44.5% בהשוואה לשנה שעברה (נכון למרץ השנה), כ-25% מעל הממוצע הארצי. עם זאת, השוק היוקרתי בלאס וגאס דווקא מציג צמיחה עקבית מאז מגפת הקורונה, עם עלייה מרשימה של 107% במחירי הבתים היוקרתיים.

בחודש שעבר המחיר החציוני של בית בעמק ירד ב-5,000 דולר מהשיא ההיסטורי, לפי נתוני סוכני הנדל"ן של לאס וגאס. עונת הקנייה האביבית ברחבי ארה"ב מתוארת כ"חסרת ברק" בשל עלויות גבוהות ואי-יציבות כלכלית.

מומחים צופים כי שוק השכירות ימשיך להיות תחרותי לאורך 2025, כאשר גידול מתמשך באוכלוסייה מזין את הצורך בדיור הן בלאס וגאס והן בהנדרסון. "השאלה הגדולה היא האם קצב הבנייה החדשה יוכל להדביק את הביקוש," סיכמה צ'ן. "זה יקבע האם המגמות הנוכחיות של ירידות מחירים בהנדרסון ועליות בלאס וגאס ימשיכו, יתהפכו, או ישטחו בחודשים הקרובים."