אזהרה בשוק הנדל"ן: מחירי הבתים בקליפורניה עשויים לרדת לראשונה מזה שנים

סן פרנסיסקו - שוק הנדל"ן בקליפורניה מציג סימן אזהרה משמעותי שעשוי להוביל להאטה בקצב עליית מחירי הבתים ואף לירידת מחירים בחלק מהאזורים. לפי נתונים מצוות המחקר הכלכלי של Realtor.com, היצע הבתים המוצעים למכירה במדינה זינק ב-44% בפברואר בהשוואה לשנה שעברה, בזמן שהעלייה הארצית הממוצעת עמדה על 28% בלבד.

העלייה החדה בקליפורניה היא הרביעית בגודלה בין המדינות, אחרי נבאדה, הוואי וקולורדו בלבד. בערים מסוימות בקליפורניה, התופעה בולטת אף יותר.

ניק גרלי, מייסד ומנכ"ל סטארטאפ נתוני הנדל"ן Reventure App, ציין בפוסט לאחרונה ברשת החברתית X כי 5 מתוך 11 הערים המובילות בארה"ב בצמיחה השנתית של המלאי נמצאות בקליפורניה, כולל סן דייגו, שם מספר הבתים המוצעים למכירה עלה ב-61% בהשוואה לשנה שעברה.

ניק גרלי, מייסד ומנכ"ל סטארטאפ נתוני הנדל"ן Reventure App, ציין בפוסט לאחרונה ברשת החברתית X כי 5 מתוך 11 הערים המובילות בארה"ב בצמיחה השנתית של המלאי נמצאות בקליפורניה, כולל סן דייגו, שם מספר הבתים המוצעים למכירה עלה ב-61% בהשוואה לשנה שעברה

"קיר יכולת תשלום" עלול להוביל לירידת מחירים

עלייה במלאי הבתים למכירה היא בדרך כלל סימן אזהרה מוקדם להאטה בקצב עליית המחירים, כאשר ההיצע מתחיל לעלות על הביקוש, מה שמותיר לקונים יותר אפשרויות ומאלץ חלק מהמוכרים לעשות ויתורים במחיר.

"זה מאוד ריאליסטי לצפות שבהתבסס על עלייה של יותר מ-50% בהיצע משנה לשנה בחלק משווקי קליפורניה, נראה האטה משמעותית בצמיחת מחירי הבתים ב-12 החודשים הקרובים," אומר גרלי ל-Realtor.com.

"לא הייתי מופתע אם המחירים יישארו יציבים בכל רחבי המדינה או אפילו יהיו שליליים במקצת עד סוף השנה, ובמיוחד בשווקים מסוימים," הוא מוסיף.

גרלי מציין שחלק משווקי קליפורניה עשויים להגיע ל"קיר יכולת תשלום" במחירי הבתים. בסן דייגו, לדוגמה, מחיר הרשימה החציוני לפברואר של יותר מ-948,000 דולר הוא הרבה מעבר להישג ידה של משפחה המרוויחה את הכנסת משק הבית החציונית המקומית של כ-104,000 דולר.

האם זהו סימן למשבר נדל"ן?

עם זאת, גרלי אומר שאזהרת ההיצע העולה מלווה באזהרה חשובה, והיא שאספקת הדיור של קליפורניה מתרחבת ממצב של מחסור חמור, וכיום רק 0.6% מבתי המדינה מוצעים למכירה.

בכל רחבי המדינה, מלאי הדיור נותר הרבה מתחת לרמות שלפני המגפה. גרלי אינו צופה תיקון מחירים דרמטי בקליפורניה, אלא איפוס שוק הדרגתי יותר, הנתמך בשיעורי אבטלה וברירת משכנתאות נמוכים במדינה.

"אנחנו עדיין רחוקים ממה שראינו בפלורידה מבחינת היצע," הוא אומר. "אני כמעט רואה את מה שאנחנו רואים בקליפורניה היום כמו מה שהתחלנו לראות בפלורידה לפני שנה."

לפי נתונים מצוות המחקר הכלכלי של Realtor.com, היצע הבתים המוצעים למכירה במדינה זינק ב-44% בפברואר בהשוואה לשנה שעברה, בזמן שהעלייה הארצית הממוצעת עמדה על 28% בלבד

שלוש ערים כבר מציגות ירידת מחירים

האנה ג'ונס, אנליסטית מחקר כלכלי בכירה ב-Realtor.com, אומרת שלמרות שמטרופולינים רבים בקליפורניה ראו עלייה שנתית ברשימות הפעילות, רמות המלאי נותרו מתחת לרמות שלפני המגפה ברובם.

"השווקים האלה חוזרים לאיזון, מה שניתן לראות בצמיחת מחירים איטית וזמן מתון יותר בשוק," היא אומרת. "חלק מהשווקים ראו ירידה במחירי הרשימות בחודשים האחרונים, אבל חלק מהירידה נובעת משינוי בתמהיל המלאי הזמין."

עם זאת, שלוש ערים בקליפורניה ראו ירידות שנתיות במחירי הרשימה החציוניים לרגל רבוע בפברואר: סן דייגו, סקרמנטו וסן פרנסיסקו.

סן פרנסיסקו ראתה את הירידה החדה ביותר של 7.3%, אחריה סן דייגו עם ירידה של 2% וסקרמנטו עם ירידה של 1.3%.

רק הזמן יגיד אם מחירי הרשימה הנמוכים יותר לרגל רבוע באותן ערים יתורגמו למחירי מכירה נמוכים יותר וערכי בתים יורדים.

השלכות על משקיעים וקונים פוטנציאליים

התמונה המתפתחת בשוק הנדל"ן בקליפורניה מציעה הזדמנויות וסיכונים חדשים:

1. לקונים פוטנציאליים - ייתכן שכדאי להמתין, במיוחד באזורים עם עלייה חדה בהיצע, כדי לראות אם המחירים יתחילו לרדת
2. למשקיעים - שווקים כמו סן פרנסיסקו, עם ירידה של 7.3% במחיר לרגל רבוע, עשויים להציע הזדמנויות תשואה טובות בטווח הארוך
3. למוכרים - אלה השוקלים מכירה עשויים לרצות לפעול עכשיו, לפני שההיצע הגדל ישפיע יותר על המחירים

"ככל שהמלאי נבנה, סביר שהצמיחה במחירים תמשיך להיחלש והזמן בשוק יאט," אומרת ג'ונס. "עם זאת, מטרופולינים של קליפורניה נוטים להיות תחרותיים למדי ובחוסר אספקה, כך שלא סביר שהמחירים יותאמו למטה באופן משמעותי מדי בטווח הקצר."

בסופו של דבר, קליפורניה עדיין נהנית מגורמים יסודיים חזקים של שוק הנדל"ן, כולל כלכלה חזקה ושיעורי אבטלה נמוכים. אך התחזיות הנוכחיות, במיוחד באזורים עם עלייה חדה במלאי הבתים למכירה, מצביעות על האטה אפשרית ואולי אפילו ירידות מחירים מתונות בחודשים הקרובים — שינוי משמעותי לאחר שנים של עליות מחירים חדות.