‏שוק הנדל"ן בקליפורניה: מה קורה ב-2023?‏

‏שוק הנדל"ן בקליפורניה נותר ידידותי למוכרים, אך הקונים צוברים מחדש כוח מיקוח ככל שהשווקים המקומיים מתאזנים מחדש

09.06.2023 08:57

יאיר קליינבאום

‏שוק הנדל"ן בקליפורניה הוא אחד היקרים בארה"ב אשר מצליח להסתגל לריביות משכנתא גבוהות ולאינפלציה הגואה בעודו נותר 'בריא' באזורים שונים, כגון אזור המפרץ, ודרום קליפורניה הרבגונית.‏

‏מגמות בשוק הדיור בקליפורניה‏

כידוע, ‏מחירי הבתים משתנים ברחבי קליפורניה בעוד אזורי המטרו נמצאים בשלבים מוקדמים של מעבר מ''שוק של מוכרים'' לסביבה ניטרלית - בזמן שהבתים עדיין נותרים יקרים עבור מרבית הקונים.‏

‏מגמות מחירים חציוניות‏:

‏המחירים ברחבי קליפורניה ירדו בין 2022 ל-2023 - כפי שנראה ממדד המחירים החציוני שפורסם על ידי איגוד המתווכים של קליפורניה (CAR) עבור עסקאות נדל"ן ‏‏קיימות של בתים חד-משפחתיים‏‏.

‏

‏אזור השוק ‏	‏המחיר החציוני שנמכר (מאי 2023) ‏	‏המחיר החציוני שנמכר (מאי 2022)‏	‏שינוי מחירים משנה לשנה ‏	‏שינוי במכירות משנה לשנה‏
‏קליפורניה (בכל המדינה)‏	‏$836,110	$893,200	-6.4%	-23.6%
‏אזור מפרץ סן פרנסיסקו‏	$1,300,000	$1,465,000	-11.3%	-23.8%
‏הצפון הרחוק‏	‏$380,000	$425,000	-10.6%	-21.8%
‏סנטרל קואסט‏	$1,000,000	$995,000	0.5%	-17.3%
‏סנטרל ואלי‏	‏$485,000	‏$510,000	-4.9%	-20%
‏אזור המטרופולין של לוס אנג'לס ‏	‏$765,000	‏$805,000	-5%	-21.8%
‏דרום קליפורניה ‏	$800,000	$845,000	-5.3%	-22.3%

‏מהטבלה עולה כי הן כמות הבתים הנמכרים נמצאת בירידה, אך גם המחירים.

‏תחזית לשוק הדיור בקליפורניה:‏

‏ב-CAR צופים ירידה כוללת במכירות בתים קיימים כמו גם במחירים החציוניים לשנת 2023.‏

‏מכירות הבתים צמודי הקרקע ירדו בכ-19.2% בין 2021 ל-2022 - והאיגוד צופה כי 7.2% פחות יימכרו ב-2023.‏

כידוע, ‏קונים סבלניים נוטים לא אחת להיות מתוגמלים במחירי סגירה נמוכים יותר - וב-CAR מעריכים שהמחיר החציוני ברחבי המדינה לבית יירד לכ-758,600 דולר, ירידה של כ-8.8% בהשוואה לאשתקד.‏

‏הביקוש לנדל"ן צפוי להישאר יציב:‏

‏ובעוד שמוכרים במחוזות רבים נוטים לחתוך את המחירים המבוקשים או לראות את בתיהם נשארים זמן רב יותר בשוק, הביקוש מצד קונים צפוי להישאר יציב.‏

‏אינדיקטור מרכזי לכך שעדיין מדובר בשוק מוכרים או שוק נייטרלי היא רמת ‏‏היצע הדיור‏‏ הנוכחית כאשר רדפין מדווחת על זמן מכירה ממוצע של חודשיים נכון למאי 2023.

לדברי רדפין, "כמות חודשי ההיצע מצביעה על כמה זמן ייקח תיאורטית לכל בית שנמצא כיום בשוק להימכר בהתבסס על קצב הפעילות הנוכחי".‏

‏בכך נראה, כי לעת עתה, המחסור היחסי בבתים למכירה מהווה גורם חיובי עבור המוכרים.‏

‏האם זהו זמן טוב לקנות בית בקליפורניה?‏

‏אם תחזיות שוק הדיור בקליפורניה מדויקות, 2023 תהיה שנה טובה יותר לרכישת בית במחוזות רבים.

המחירים צפויים להיות ברמות הנמוכות ביותר מאז החלה בועת הנדל"ן של המגפה ב-2020, על רקע מלאי גדל.‏

בתוך כך, ‏גורם תמחור משמעותי עבור קונים רבים הוא ‏‏שיעור המשכנתא‏‏ - ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה טיפסה לשיא של כ-20 שנה בנובמבר 2022 וירדה מעט עד סוף השנה.

קונים אחרים נאלצים להמתין לירידת מחירי הדירות כדי לקזז את עלויות הריבית הנוספות ולשמור על מסגרת תשלום חודשי סבירה.‏

‏האם זה זמן טוב למכור בית בקליפורניה?‏

‏ברוב המקרים, עדיף לבעלי בתים למכור עכשיו במקום לחכות, וזאת כי מחירי המכירה החציוניים נמצאים במגמת ירידה במחוזות רבים ובערים גדולות.‏

‏בעוד בתים נשארים בשוק זמן רב יותר והפחתות מחירים הופכות נפוצות יותר, המלאי עדיין הדוק ומספר לא מבוטל של בתים ממשיכים להימכר מעל המחיר המבוקש.

כתוצאה מכך, אפשר ‏‏למכור במהירות יחסית‏‏.‏

‏עם זאת, יכול להיות קשה יותר למכור אם שיעורי הלוואות הבתים ימשיכו לתקתק גבוה יותר ופחות לווים יוכלו להרשות לעצמם בתים שעדיין מתומחרים גבוה.

‏שוק הנדל"ן בקליפורניה נותר ידידותי למוכרים, אך הקונים צוברים מחדש כוח מיקוח ככל שהשווקים המקומיים מתאזנים מחדש עם בוא סתיו 2023.