הרוכשים חוזרים, בעלי הנכסים מהססים: תמונת מצב בשוק הנדל"ן בדרום קליפורניה

התקררות מסוימת נרשמה בשנה שעברה בשוק הנדל"ן בדרום קליפורניה, בעיקר על רקע הזינוק הריבית הממוצעת על משכנתאות. הרוכשים הפוטנציאליים התמהמהו ובחרו שלא לסגור עסקאות, נתוני המכירות צנחו ובפעם הראשונה מזה עשור נרשמה ירידה עקבית במחירים.

ענקיות הנדל"ן בארצות הברית מודדות את מחירי הבתים בצורה שונה, ואחת מהן אף טוענת שנרשמה ירידה של 13% במחירי הבתים בששת המחוזות הגדולים שמרכיבים את דרום קליפורניה: אורנג', ריברסייד, סן ברנרדינו, סן דייגו, ונטורה וכמובן לוס אנג'לס.

יתכן שמגמת ההוזלה הזו הסתיימה, שכן בחודשים האחרונים צצו סימנים רבים לכך שהמחירים דווקא שוב נמצאים בעלייה, עובדה שכמובן מאכזבת את הרוכשים הפוטנציאליים שקיוו שירידת המחירים תימשך בשנים הקרובות.

אילוסטרציה (צילום: Getty Images)

עונת הקיץ נחשבת לעונה העמוסה ביותר בשוק הנדל"ן, ועל כן יצאנו לבדוק מה בדיוק מתרחש בשוק המקומי בדרום קליפורניה. כאמור, מספר חברות בתחום מצביעות על עליית מחירים במהלך החודשים האחרונים.

כך למשל, באיגוד סוכני הנדל"ן בקליפורניה (California Association of Realtors) פרסמו דוח לפיו המחיר החציוני של בית באחד מששת המחוזות בדרום קליפורניה עלה ב-2% בין מרץ לאפריל (נתונים של חודש מאי טרם פורסמו). זה היה החודש השלישי ברציפות שבו נתון זה רשם עלייה.

דו"ח של חברת הנדל"ן DQNews מראה שהמחירים עלו ב-2.9% במהלך חודש אפריל, ל-705,000 דולר. 

מעבר למחיר החציוני של בית בדרום קליפורניה, הדו"ח של DQNews גם בחן את המגמות השונות בכל אחד מששת המחוזות המרכזיים של האזור.

כך למשל, מחוז אורנג' ממשיך להיות היקר ביותר בדרום קליפורניה, עם מחיר חציוני שעומד על 990,000 דולר (עלייה של 3.6% בחודש אחד, אך ירידה של 2.5% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה). במקום השני דורג המחוז המאוכלס ביותר באזור (ובכל ארצות הברית), מחוז לוס אנג'לס, בו המחיר החציוני של בית עלה ב-4.4% מאז מרץ אך ירד ב-4.0 מאז אפריל 2022, ועומד כיום על 799 אלף דולר. מחירו החציוני של בית במחוז ונטורה בחודש שעבר עמד על 775 אלף דולר, עלייה של 4.7% בחודש אחד. במחוז סן דייגו הנתון זינק ב-5.3% בחודש אחד (ירידה של 1.3% בהשוואה לשנה שעברה) ל-790 אלף דולר.

במחוז ריברסייד מחירו החציוני של בית עומד על 535,750 דולר (ירידה של 0.8% בהשוואה למרץ ו-4.9% פחות משנה שעברה), ואילו במחוז סן ברנרדינו נרשמה התייקרות של 1.1% בתוך חודש אחד (והתייקרות זהה בהשוואה לאפריל 2022), ומחירו החציוני של בית עומד על 480 אלף דולר.

מגמות דומות נרשמו גם בדוחות של חברות כגון Black Knight ו-Redfin. מצד שני, ענקית הנדל"ן Zillow דווקא טוענת שהמחיר החציוני של בית בדרום קליפורניה ירד במהלך חודש אפריל.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

אחת השאלות שמעסיקות את ראשי ענף הנדל"ן היא מה בעצם מוביל לשינוי במגמה? ובכן, ההסבר הפשוט ביותר הוא שהרוכשים הפוטנציאליים מוכנים לחזור לשוק, אך בעלי הנכסים מעדיפים להמתין ולראות האם המחירים ימשיכו לעלות.

מומחים לנדל"ן מסבירים שהריבית הממוצעת על משכנתאות ירדה מ-7% לאזור 6%, וגרמה לכך שרוכשים רבים שבו לשוק. כמו כן, רוכשים רבים סברו שהריבית לא תרד מעבר לכך, ועל כן הם החליטו לבצע את הרכישה דווקא כעת. "הרבה אנשים שאלו את עצמם, 'למה שאני אמשיך לשלם שכר דירה כ"כ גבוה?' הם מעדיפים לבדוק האם ניתן להוציא את אותו סכום בכל חודש כתשלום המשכנתא", מסביר רמון סאנצ'ז, סוכן נדל"ן מקומי.

ג'ף טאקר, אנליסט בכיר ב-Zillow, סבור שרבים מהרוכשים הפוטנציאליים גם מנסים למצוא נכסים גדולים יותר: "הרבה מהרוכשים הם בני זוג צעירים שנמצאים בתחילת דרכם בכל הנוגע למשפחה. אולי נולד להם ילד ראשון או ילד נוסף, וכבר קשה להם להישאר בתוך דירה. הם בודקים אפשרויות אחרות, עם דגש על בתים עם חצר", אמר.

כאמור, למרות הנכונות של הרוכשים הפוטנציאליים, בעלי נכסים רבים דווקא מוכנים לחכות כדי שהמחירים יעלו שוב. מגמה זו באה לידי ביטוי בנתוני המכירות של שנת 2023: לפי Redfin, מאז תחילת השנה נרשמה ירידה של 21% במספר עסקאות הנדל"ן שנסגרו בששת המחוזות, וזאת בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה: "אנחנו מדברים על מלאי קטן ביותר של בתים שזמינים למכירה", טאקר אומר.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

מי שמחפש לרכוש בית במהלך החודשים הקרובים צפוי להיתקל במעט יותר "תחרות" על הנכס. כלומר, יש סיכוי גדול לכך שתצטרכו להציע יותר מרוכש פוטנציאלי אחר.

טרייסי דו, סוכן נדל"ן מוביל בדרום קליפורניה, מסביר כי כיום יש לא מעט נכסים שנמכרים ביותר ממאה אלף דולר יותר מהמחיר הנקוב: "זה הכל תלוי באזור ובשכונה. יש שכונות מבוקשות יותר בצפון-מזרח מחוז לוס אנג'לס שבהן ראינו מחירים גבוהים מהרגיל. לעומת זאת, בשכונות אחרות העסקאות נסגרות סביב המחיר שבעל הנכס דרש. אבל בכל השכונות יש דבר משותף: יש יותר רוכשים ממוכרים", אמר.

על אף שהתחרות על כל בית מזכירה באופן מסוים את המגמות שנרשמו במהלך משבר הקורונה, מומחים לנדל"ן מסבירים שאי אפשר להשוות בין שתי התקופות. כך למשל, בדוח של Zillow ממרץ 2022 נטען כי ב-76% מעסקאות הנדל"ן במחוזות לוס אנג'לס ואורנג' הרוכש שילם יותר מהמחיר המבוקש. כעבור שנה, במרץ 2023, נתון זה צנח ל-42% בלבד.

"לרוכשים יש כוח עצום כיום", מצהיר דו, "אם אנחנו משווים את זה לתחילת שנת 2022, אפשר לראות שהיום הרוכשים מצליחים לשכנע את בעלי הנכסים להוריד את המחיר, או לכל הפחות לשלם עבור תיקונים ושיפוצים קלים", הוסיף.

אילוסטרציה (צילום: AP)

רבים בשוק הנדל"ן תוהים האם אנחנו נמצאים בפתחו של תקופה ממושכת שבה המחירים ימשיכו לזנק, או שמא מדובר בעלייה עונתית שיש לייחס אותה לביקוש הרב בקיץ.

כלכלנים שמתמחים בשוק הנדל"ן טוענים שיש לא מעט פקטורים שעלולים להשפיע על המחירים, בראשם שאלת הריבית (בפרט, האם הבנק הפדרלי מתכוון להורות על העלאה נוספת) והאם הכלכלה האמריקאית תיכנס לתקופת מיתון. לדבריו של טאקר, שכאמור משמש כאנליסט בכיר ב-Zillow, התרחיש הסביר ביותר הוא שהמחירים של הבתים בששת המחוזות בדרום קליפורניה ימשיכו לטפס במהלך החודשים הקרובים, וזאת לאור הריבית הגבוהה כיום.

ג'ורדן לוין, הכלכלן הראשי של איגוד סוכני הנדל"ן בקליפורניה, מסכים עם קביעה זו אך מדגיש כי ההתייקרות לא תהיה חדה כפי שהייתה במהלך השנה הראשונה של משבר הקורונה: "הריבית והכיוון הכללי שאליו הכלכלה מתקדמת, אלו יהיו הפקטורים המכריעים", הוא מסביר.