בועת נדל"ן בדרך להתפוצץ? ‏מכירות הבתים צונחות זה החודש העשירי ברציפות

יש הטוענים כי נוצרת בארה"ב בחודשים האחרונים ‏בועת נדל"ן חדשה, ואם זה אכן המצב, הרי שזו ממשיכה 'לאבד אוויר' בקצב מהיר.

מכירות הבתים הקיימים ירדו זה החודש העשירי ברציפות בנובמבר.

זו ירידה ארוכה יותר מזו שהיתה בתקופת משבר הדיור שקדם למשבר הפיננסי של 2008.‏

לא מספיק מדאיג?

‏מכירות הבתים צללו ב-7.7% בין אוקטובר לנובמבר, על פי ‏‏הנתונים האחרונים של ההתאחדות הלאומית למתווכים‏‏.‏

חכו, יש עוד: ‏משנה לשנה, מכירות הבתים צנחו בכ-35.4% - וכן אנו בחודש ה-16 ברציפות של ירידות בכמות המכירות.

בסך הכל נמכרו כ-4.09 מיליון בתים ב-12 החודשים האחרונים - נתון הקרוב לשפל של שיא הסגר במאי 2020 ומתקרב לרמות שנראו לאחרונה בשנים 2008-2009.‏

‏כלכלן מההתאחדות הלאומית למתווכים אמר כי שוק הנדל"ן למגורים - למעשה, "קפא" בנובמבר האחרון.‏

‏הגורם העיקרי למגמה הינו העלייה המהירה בשיעורי ריבית המשכנתאות, שפגעה במחירי הדיור וצמצמה את התמריצים להפוך לבעלי בתים - בנוסף, מלאי הבתים הזמינים נותר קרוב לשפל היסטורי.‏

‏אגב אותו המלאי ההדוק סייע למנוע ממחירי הבתים לרדת באופן דרמטי לאחר שירד ב-6.6% החודש, אך נותר גבוה בכ-2.7% מלפני שנה.

ובכל זאת, המחיר החציוני לבית בארה"ב צנח לכ-370,700 דולר בנובמבר - מדובר בירידה של 10.4% מהשיא של יוני שגם עימה, המחירים עדיין גבוהים בכ-3.5% מאשתקד.

‏בממוצע, נכסים נשארו בשוק כ-24 ימים בנובמבר, לעומת 21 ימים באוקטובר, ו-18 ימים בנובמבר 2021. - ‏ככל שהמלאי ייבנה מחדש, ובתים יישארו בשוק זמן רב יותר, סביר להניח שנראה ירידה נוספת במחירים בחודשים הקרובים.‏

אז אולי פשוט - ‏המשקיעים הגדולים יוצאים מהשוק?

במהלך תקופת הריבית הנמוכה שיצר הפדרל ריזרב בעקבות המגפה, כספי המשקיעים זרמו לשוק הדיור. עתה, לאחר ששיעורי ריבית המשכנתאות הרקיעו שחקים, וערכי הבתים התחילו לרדת, המשקיעים מתחילים לברוח. 

בהסתכלות על התמונה הגדולה יותר, רכישות המשקיעים של בתים צמודי קרקע צנחו ב-32.3% ברבעון השלישי לעומת הרבעון המקביל ב-2021.‏ רבים גם אינם מפרסמים בתים משום שהם עדיין חושבים שהפדרל ריזרב יתמקד בהעלאות ריבית וזה כאשר שיעור המשכנתא הממוצע ל-30 שנה עומד כעת על כ-7.5%.

אפשר לומר כי דווקא שוק הנדל"ן במצב לא רע - אבל הכלכלה הכללית באמריקה פשוט לוחצת עליו עם ריביות גבוהות, אינפלציה, וקפיאת משכורות - במילים אחרות, השוק התנהג בצורה רציונלית, בתוך משק בלתי רציונלי...

הפעם האחרונה שראינו את שיעורי המשכנתאות מטפס למעל 6% הייתה ממש לפני שבועת הדיור התפוצצה והובילה למשבר הפיננסי של 2008.

בכל מצב, שיעורי משכנתאות נמוכים כפי שהיו לנו עד 2021, בשילוב עם עליית מחירי הדירות, כפי שהיו עד 2021, הם מתכון בטוח לבועת דיור - במילים אחרות, הסביבה המוניטרית שנוצרה באמריקה הכניסה את שוק הנדל"ן לקרקע בלתי יציבה לקראת שנת 2023 ועכשיו הבנק המרכזי עשוי לדקור את הבועה על ידי דחיפת הריבית כלפי מעלה...‏

‏או כמו שאומרים - הפד נתן, הפד לקח.‏

הזינוק הגדול בשיעורי ריבית המשכנתאות שאנו רואים היום החל כאשר הפד החל לדבר על הידוק מוניטרי כדי להתמודד עם האינפלציה המשתוללת.‏

‏האם צפויה להתנפח בועת דיור בשנת 2023, להתפוצץ? האם השוק יתייצב למול מגמות המקרו?.

כרגע דבר אחד בטוח - המספרים מעידים בצורה ברורה על האטה דרמטית בפעילות הנדל"נית כמעט בכל רחבי ארה"ב בשנה החולפת...

ואודות יתר המגמות רק הזמן יעיד...