שיעורי משכנתא גבוהים, אינפלציה גואה, צמיחה מהירה בשנתיים האחרונות וגורמים נוספים עומדים במרכז הדיונים האחרונים על גורל שוק הדיור בארצות הברית.

ולמרות שכמה מומחים הזהירו כי השוק עומד לקראת התרסקות - אחרים מאמינים כי המצב לא יהיה כל כך חמור, ואומרים כי השוק נמצא בעיצומו של תקופת תיקון, ולא קריסה. 

(צילום: Shutterstock)

ההבדל בין קריסת שוק הדיור לתיקון, הוא שההשפעות של התיקון אינן מרחיקות לכת וכה חמורות. מארק זנדי, הכלכלן הראשי של Moody's Analytics, הסביר שהתרסקות הוא מצב שבו "אנשים מאבדים את בתיהם כשהמחירים יורדים מתחת לסכום חוב המשכנתא, ואז הם מוותרים ונאלצים או עוזבים את בתיהם מרצונם".

למשל ברבעון הרביעי של שנת 2007, לפני המשבר הכלכלי העולמי, עד 10 מיליון לווי משכנתאות איבדו את בתיהם בגלל קריסת שוק הדיור. כך לפי הבנק הפדרלי של סנט לואיס.

תיקון שוק, לעומת ז את, הוא כאשר תקופה של "צמיחת מחירים חריגה" גוררת אחריה ירידות מחירים מסוימות, כמו חמישה אחוזים - כך אמר לורנס יון, כלכלן ראשי באיגוד המתווכים הלאומי. במקרה כזה, אין "משבר" ממשי במונחים של עיקולים או אנשים שנאלצים למכור בהפסד.

מחירי הדירות החלו לעלות במהלך מגפת הקורונה, עקב היצע נמוך ותחרות גבוהה בקרב רוכשי הדירות. אך המדדים ירדו עם הזמן, וכעת, לטענת זנדי, השוק נמצא בעיצומו של תיקון וירידות המחירים הם רק "שיחזור כמה חודשים של עליות מחירים". 

כדי שהשוק יקרוס, הסביר, נדרש משהו בלתי צפוי, כמו זינוק משמעותי בריביות המשכנתאות.

יון ציין כי הוא לא ראה מהלכים בחודשים האחרונים שגרמו לו להעריך שתהיה התרסקות, ואמר כי המצב הנוכחי הוא שונה מהותית משנת 2008. הוא הסביר כי כעת ההיצע מוגבל, אבל אז היה עודף היצע. 

קלי מנגולד, מנהלת בחברת ייעוץ הנדל"ן RCLCO, התייחסה גם היא למלאי הדיור הנמוך, אותו ייחסה לגורמים כמו האטה בבנייה ופחות בתים קיימים שיוצאים לשוק, מה שלטענתה שומר על המחירים באזורים מסוימים "יותר יציבים ממה שהייתם חושבים". 

אז, היא חיזקה את דבריו של זנדי: "הרבה מזה יהיה תלוי מה יקרה בסופו של דבר עם ריבית המשכנתאות במהלך השנה או השנתיים הקרובות, אם הפד באמת יוכל להשתלט על האינפלציה והריבית תפסיק לעלות".