"מחירי הבתים בארצות הברית עשויים לצנוח ב-20% בשנה הבאה"

מחירי הבתים ברחבי ארצות הברית ירדו באופן משמעותי במהלך המחצית השנייה של שנת 2022, על רקע ירידה בביקוש במספר רב של מדינות וערים מחוף לחוף. כלכלן בכיר חושף כי להערכתו מגמה זו צפויה להימשך גם בשנה הבאה, כאשר מחירי הבתים עשויים לרדת בעד עשרים אחוזים.

אילוסטרציה (צילום: Getty Images)

"למעשה, המשכנתאות צפויות להתייקר בשל הריבית הגבוהה, וביחד עם מעין תהליך נורמליזציה שמגיע לאחר משבר הקורונה, אנחנו צפויים לראות שמחירים הבתים ירדו בעד 20% במהלך 2023", הצהיר איאן שפרדסון, כלכלן מוערך.

שפרדסון משמש ככלכלן ראשי בפנתיאון מקרואקונומיקס, ובדוח החברה שפורסם בשבוע שעבר הוא כתב שעלות המשכנתאות המזנקת תביא בהכרח לצניחה בביקוש, וזה בתגובה יגרור האטה בשוק הנדל"ן שיוביל לירידת מחירים.

"אנו צופים שמחירי הבתים שיורדים כעת ימשיכו לעשות זאת בחודשים הקרובים ואל תוך השנה החדשה", נכתב בדוח, "כאשר נגיע לנקודה הזו (השנה החדשה), עסקאות הנדל"ן שנסגרות ברחבי ארצות הברית ירדו למספרים שלא ראינו מזה שנים רבות. נהיה במצב שבו אנשים קונים בית רק כאשר אין להם ברירה לעשות זאת, הן משיקולי עבודה כגון מעבר לעיר חדשה והן משיקולים משפחתיים. קונים שאינם מחויבים לעשות זאת ילכו וייעלמו מהנוף".

בפועל, ההאטה בשוק הנדל"ן הורגשה כבר במהלך חודש ספטמבר, כאשר סך הבתים שנמכרו רשם ירידה של 1.5% לעומת אוגוסט, והגיע "רק" ל-4.7 מיליון. כך על פי נתונים של איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי (National Association of Realtors, או NAR).

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

כאמור, אחד הגורמים העיקריים למגמה הנוכחית בשוק הנדל"ן הוא עלות המשכנתאות, שכמובן מושפע מהריבית. בשבוע שעבר, שיעור הריבית הממוצע למשכנתא של 30 שנה עלתה ל-6.94%, ירידה קלה לעומת השבוע קודם (6.92%) וזינוק חד לעומת תחילת השנה (3.2%). בכל הנוגע למשכנתא של 15 שנה, נתון זה עומד על 6.23%, וזאת בהשוואה ל-2.33% לפני שנה אחת בלבד.

מעבר לכך שהריבית הביאה לכך שרבים בחרו שלא לקנות בית בתקופה זו, מסתבר שהיא גם גורמת לבעלי נכסים רבים לא למכור את הבית: "רבים מהם החליטו שהם לא מעוניינים להשתדרג בבית חדש כי גם הם יידרשו לשלם ריבית גבוהה במיוחד כאשר יבקשו לקבל משכנתא לנכס החדש", נכתב בדוח של פנתיאון, "יש סיכוי סביר שהם יצטרכו לשלם יותר, גם כאלה שעוברים לבית קטן יותר".

כתוצאה מכך, רבים בחרו לוותר על מכירת הנכס בעת הזו, ועל כן גם מלאי הבתים הזמינים למכירה נמצא בירידה. לפי NAR, מחירו החציוני של בית שנמכר ברחבי ארצות הברית במהלך חודש ספטמבר עמד על 384,800 דולר - עלייה של 8.4% בהשוואה לנתוני ספטמבר 2021.

"מצד אחד אנחנו רואים ירידה משמעותית במספר הנכסים החדשים שמגיעים לשוק, אך מצד שני עדיין יש מלאי יחסית גדול מכיוון שבתים רבים פשוט לא נמכרים", מסבירה ננסי האוטן, כלכלנית באוקספורד אקונומיקס.

השאלה הגדולה ביותר היא עד כמה הריבית תזנק במהלך השנה הקרובה, וזאת על רקע משבר האינפלציה שפוקד את ארצות הברית: "איש לא יופתע אם הריבית תגיע ל-8.5%, נתון גבוה למדי שיסב מכה משמעותית לשוק הדיור", אמר לאחרונה לורנס יון, הכלכלן הראשי של איגוד סוכני הנדל"ן.

מאז סוף שנת 2021, הריבית הממוצעת למשכנתא עלתה בקרוב לארבעה אחוזים, ומומחים סבורים שהבנק הפדרלי יעלה את הריבית ב-1.5% נוספים עד סוף השנה הנוכחית.

"בתחילת השנה, איש לא סבר שהריבית הממוצעת למשכנתא תחצה את רף שישה האחוזים, אך כעת השאלה היחידה היא 'עד לאן היא תגיע'?", מסבירים ב-NAR.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

חשוב לציין כי מחירי הבתים כיום עדיין גבוהים ממה שהיו לפני כשנה ושנתיים, אך ברוב הערים הם נמצאים במגמת ירידה - אפילו בקליפורניה שנחשבת למדינה מאוד יקרה.

מחקר שפורסם לאחרונה ע"י אתר הנדל"ן המוביל Realtor.com בחן את 100 הערים הגדולות ביותר בארצות הברית, במטרה לאתר את השווקים שבהם המחירים ירדו הכי הרבה מאז חודש יוני האחרון.

כאמור, קליפורניה אומנם נחשבת למדינה יקרה בשוק הדיור, אך העיר סטוקטון שבצפון קליפורניה הפתיעה והצליחה להגיע למקום ה-8 ברשימה. לפי המחקר, המחיר החציוני של בית בעיר (שנמצאת כ-70 ק"מ דרומית לסקרמנטו וכ-100 ק"מ מזרחית לסן פרנסיסקו) עומד על 581,725 דולר - ירידה של 7.7% בתוך חמישה חודשים. עם זאת, עדיין מדובר בנתון שגבוה ב-7.3% בהשוואה לספטמבר 2021.

לפי המחקר, מחירי הבתים בסטוקטון עלו במהלך משבר הקורונה כי בעלי נכסים רבים מערים סמוכות, לרבות סן פרנסיסקו, מכרו את הבתים שלהם וקנו בתים חדשים בעיר. אבל כעת, כאשר הריבית מזנקת ומספר הרוכשים הפוטנציאליים שמסוגלים לעמוד בהוצאה של רכישת בית, המחירים נמצאים בירידה.

אדריאן רוזס, סוכן נדל"ן מקומי, סיפר לאתר כי לאחרונה ניסה למכור נכס בשווי 400 אלף דולר. לדבריו, בעלי הנכס הסכימו להפחית 30,000 דולר מהמחיר - תחילה 10,000 ובהמשך 20,000 דולרים נוספים - ועדיין לא מצליחים למכור את הנכס.

למעשה, המחיר החציוני של בית בסטוקטון אינו גבוה בהרבה מאלו בעיר שדורגה במקום הראשון, בירת טקסס - אוסטין - שבה המחיר החציוני של בית עומד על 588,275 דולר. מדובר בירידה של 10.3% בהשוואה לחודש יוני האחרון, אך רק 2.2% יותר מספטמבר 2021. העיר הגדולה באריזונה, פיניקס, דורגה במקום השני עם מחיר חציוני העומד על 493,500 דולר - 9.9% פחות מיוני ו-4.4% יותר משנה שעברה.

לאס וגאס הקדימה של סטוקטון ונמצאת במקום השביעי לאחר שהמחיר החציוני של בית ירד ב-7.9% מאז יוני, ל-460,000 דולר (עלייה של כ-7% בהשוואה לספטמבר 2021).

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

מחירי הבתים גם מתחילים להשפיע על מחירי השכירות בארצות הברית. דו"ח ממשלתי שפורסם מוקדם יותר החודש מצא כי האינפלציה השנתית עדיין גבוהה באופן חריג - 8.2% לעומת ספטמבר 2021. בכל הנוגע לשכר הדירה, הדו"ח חשף התייקרות של 0.8% בין אוגוסט 2022 לספטמבר 2022 - הזינוק החד ביותר בחודש בודד מאז 1990.

אם קצב זה יישמר, שוכרים ישלמו לבעלי הנכסים כ-10% יותר במהלך השנה הנוכחית, בהשוואה לשנה שעברה. "זה מדאיג מאוד, אך קשה לראות כיצד התייקרות כזו - שמתרחשת במקביל לכך שהשכר השעתי הממוצע עולה בחצי מזה - יכולה להמשיך", אומר שפרדסון.

עם זאת, בדומה למחירי הבתים, גם בשוק השכירות ישנם סימנים של דעיכה מסוימת. שכר הדירה החציוני ב-50 הערים הגדולות ביותר בארצות הברית ירד ל-1,759 דולר, כך על פי דו"ח אחר של Realtor.com. עם זאת, חשוב להדגיש כי מדובר בירידה של פחות מאחוז בודד. לפי הדו"ח, ערים מסוימות - לאס וגאס (נבאדה), טמפה (פלורידה), ריברסייד וסקרמנטו (קליפורניה) - רשמו ירידה גדולה עוד יותר.

"ערים אחרות שבהן שכר הדירה זינוק בשנה האחרונה צפויות 'לחזור לקרקע' בחודשים הקרובים", מסביר ג'יי ליביק, אנליסט בכיר באתר Apartments.com, "זו דרך טבעית שבה השוק מוצא את הדרך להתאזן".