האם החלה התרסקות שוק הנדל"ן? או שמא מדובר בראשיתה של ירידה הדרגתית?

בשבוע שעבר שיתפנו ראיות אמפיריות נרחבות לכך שהעליות בשוק הדיור בארה"ב מתחילות להיסדק כשציטטנו מנהלים אזוריים מ-John Burns Real Estate Consulting, שהסכימו על אחד (או יותר) משלושה דברים: א) הביקוש מואט, ב) המשקיעים נסוגים, ו-ג) אפקט עליית מחירים מתחיל להיבלם.

למותר לציין, קריסת דיור תהיה דבר רע עבור הכלכלה האמריקאית שמבחינתה קיימת חשיבות עליונה למגזר הדיור והנדל"ן.

בית כידוע הוא בדרך כלל הנכס הגדול, המרכזי והחשוב ביותר בחסכונותיו של אמריקאי, והוא מהווה נתח גדול מכוח העבודה האמריקני, וחלק גדול מהכלכלה האמריקנית כולה.

הסימנים הראשונים לכך שבניית בתים חדשים מתורגמת פחות למכירות, בשל האינפלציה המקשה על הקונים, ובשל סטגנציה בשכר, על רקע עלייה מהירה בריביות המשכנתאות, עלולה למעשה לייצר לראשונה הרס רחב יותר בביקוש, ולבלימה מסוימת בשוק.

עליית ריביות המשכנתאות בתוספת התנופה שלאחר קוביד במכירות בתים קיימים, עשויה להיבלם עתה ולהעיד על כמה חודשים קשים עבור בעלי בתים, אך עדיין לא בהכרח עבור המשקיעים לטווח ארוך, שכן שוק המניות עלול להבחין במיתון אפשרי, מה שיוביל ללחץ של הפחתה אפשרית בריבית בניסיון לעודד צמיחה כלשהי, ואנשים יחזרו לשוק הנדל"ן כאופציית השקעה (בהנחה והדולר ישמור על עוצמתו).

כמובן, השוורים עדיין יצביעו על היסודות החזקים העומדים בבסיס הדיור: בדומה למגזרים אחרים, בו קיים חוסר איזון בין היצע מול ביקוש גדול, מכיוון שהמלאי הזמין למכירה עדיין קרוב לשפל היסטורי כרגע.

מגמה מעניינת המעידה על כיוון נוסף שעלול להצביע דווקא נגד האטה היא העובדה שכוח העבודה במגזר הבנייה מוגבל, בני דור המילניום מזדקנים לתוך שנות שיא של ההשתכרות וקניית הבית שלהם, והכל בזמן שמאזני הצרכנים עדיין במצב סביר.

אז, השאלה המרכזית עתה היא, האם הפד יצטרך להעלות את הריבית כך שהמשכנתאות יהיו הרבה מעל הרמות שרוב רוכשי הדירות התרגלו אליהן, ובסופו של דבר להאט את צמיחת המחירים המהממת באופן יזום, או שמא הסדקים יופיעו הרבה יותר מוקדם?.

דבר אחד בטוח: הדיור, וגורלו, ישמשו כמדריך המוקדם ביותר לפד, הן לרמת הריביות והן לכלכלת ארה"ב.