טירוף בשוק הנדל"ן האמריקאי: זינוק חד בכמות הבתים שנמכרו ביולי, המחירים עולים בהתאם

אין זה סוד שמגיפת הקורונה הובילה לשינויים רבים בשוק הנדל"ן האמריקאי, אך נתונים מהחודש האחרון מראים שאותן מגמות שהחלו עם פרוץ המשבר אשתקד מתחילות לדעוך.

באופן טבעי, רוכשים פוטנציאליים ובעלי נכסים ששוקלים למכור את הבית צריכים להכיר את המגמות הקיימות, ואולי חשוב מכך גם להכיר את המגמות שצפויות להשתלט על שוק הנדל"ן בחודשים הקרובים.

אילוסטרציה (צילום: AP)

כדי להבין את הכיוון שאליו שוק הנדל"ן האמריקאי נע, מטוב להבין את המקום שבו הוא נמצא כיום. דו"ח של חברת הנדל"ן המקוונת Redfin פורסם לאחרונה ומצביע על כך שמחירו החציוני של בית בארצות הברית עומד על 386,888 דולר. מדובר בהתייקרות של 24.8% בתוך שנה בלבד (מיוני 2020 ליוני 2021).

אם לא די בכך, במהלך תקופה זו נרשמה עלייה של 20.6% במספר הבתים שנרכשו, ובתגובה כמות הבתים המוצעים למכירה צנחה ב-39.6%.

לצד זאת, יש לזכור שגם שיעור הריבית למשכנתאות צנח לשפל חדש במהלך הקורונה. בתחילת הקיץ היה נדמה שנתון זה מתייצב, אולם מאז שיעור הריבית למשכנתאות ל-30 שנה שוב נמצא בירידה: בסוף יוני הנתון עמד על 3.02%, ובסוף יולי על 2.78% בלבד.

כלל המגמות ונתונים הללו הובילה ל"סערה מושלמת" שעליה דיווחנו כבר בשנה שעברה, במסגרתה יותר ויותר אנשים נוטשים את הערים הגדולות לטובת אחוזות פאר בערים ועיירות יוקרתיות, למשל בפאלם ביץ' (פלורידה) ואספן (קולורדו) ואזור ההאמפטונס במזרח לונג איילנד (ניו יורק).

עם פרוץ המשבר, בתים גדולים בערים יוקרתיות הפכו למבוקשים ביותר (צילום: Shutterstock)

בשוק הנדל"ן האמריקאי נהוג לחלק את נתוני המכירות של בתים לשתי קטגוריות מרכזיות: בתים חדשים (כלומר, נכס שזה עתה הסתיימו עבודות הבנייה שלו) ובתים קיימים (דהיינו מרבית עסקאות הנדל"ן בארה"ב).

כאשר המשבר העולמי פרץ לפני כשנה וחצי, מרבית אתרי הבנייה נאלצו להשבית את פעילותם, או לכל הפחות לצמצם את כמות העובדים במקום (ובכך לדחות את מועד סיום העבודות). בשל כך, רוכשים פוטנציאליים התרכזו בעיקר בשוק הבתים הקיימים במהלך השנה וחצי האחרונות.

אך כעת מתקבלים הרמזים הראשונים לכך שמגמה זו מתקרבת לסיומה, כך על פי דו"ח של איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי (National Association of Realtors, או NAR) שפורסם מוקדם יותר השבוע.

לפי הדו"ח, במהלך חודש יולי נמכרו 5.99 מיליון בתים קיימים (בחישוב לפי התאמה עונתית). מחד, מדובר בכמות גדולה יותר מהתחזית הממוצעת של כלכלנים העוסקים בנדל"ן, שסברו ש"רק" 5.82 מיליון יחידות יימכרו. מאידך, מדובר בעלייה של 2% בלבד בהשוואה לנתוני המכירות של בתים קיימים במהלך חודש יוני האחרון.

עם זאת, נדמה שהנתון הבא חושף את המגמה החדשה: 5.99 מיליון הבתים הקיימים שנמכרו במהלך חודש יולי מהווים עלייה של 1.5% בלבד לעומת החודש המקביל ב-2020. לשם השוואה, בין יוני 2020 ליוני 2021 נרשמה עלייה בלתי נתפסת של 23% במספר הבתים הקיימים שנמכרו.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

"נתוני המכירות עדיין גבוהים יותר ממה שראינו בימים שלפני משבר הקורונה, אך נדמה שמגמת ההאטה החלה", מסביר לורנס יון, הכלכלן הראשי של איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי.

בניגוד לאתר Redfin שבו נטען שמחירו החציוני של בית בארה"ב עומד על 386,888 דולר, בדו"ח של ה-NAR צוין כי הנתון דווקא מעט נמוך יותר ועומד על 359,900 דולר - התייקרות של 17.8% בהשוואה ליולי 2020. עם זאת, ב-NAR ציינו שההתייקרות איטית יותר מאשר בחודשים האחרונים, אז נרשמה התייקרות של בין 20% ל-25% במחירי הבתים.

"ניתן לראות בבירור שהמחירים מתחילים להתמתן", הסביר יון.

עוד עולה מהדו"ח של איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי שבסוף חודש יולי היו 1.32 מיליון בתים שהוצעו למכירה וטרם נמכרו. מדובר בעלייה של 7.3% לעומת החודש הקודם, אך ירידה של 12% בהשוואה ליולי 2020: "בקצב המכירות הנוכחי, מלאי הבתים המוצעים למכירה יספיק לפחות משלושה חודשים", נכתב בדו"ח.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

לאור העובדה שמספר הבתים המוצעים למכירה הולך ויורד, בעלי נכסים רבים מדווחים שהם מקבלים כמה הצעות על הבית, ובמקרים רבים אף ניתן למכור את הנכס בתוך ימים אחדים. במקרה אחד שעליו דיווחנו מוקדם יותר השנה, בית בעיר סיטרס הייטס (פרבר של בירת קליפורניה, סקרמנטו) קיבל 122 הצעות רכישה בתוך 48 שעות.

מנתוני איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי עולה כי במהלך חודש יולי עברו, בממוצע, 17 ימים מהרגע שבו בית הוצע למכירה ועד שהעסקה הושלמה. מדובר בנתון זהה לחודש הקודם, אך ירידה לעומת יולי 2020, אז בית נמכר, בממוצע, כעבור 22 ימים.

כמו כן, הדו"ח חושף ש-30% מהבתים שנמכרו ביולי נרכשו ע"י משפחות צעירות שקונות את הבית הראשון שלהן. לשם השוואה, קבוצה זו היוותה 31% מעסקאות הנדל"ן שנסגרו ביוני, ו-34% ביולי 2020.

ולמרות הכל, ב-NAR אופטימיים: "ההערכות שלנו הן שמספר הבתים המוצעים למכירה יעלה באופן משמעותי במהלך החודשים הקרובים", הצהיר יון.

"ישנם מיליונים המשתייכים לדור ה-Y, שמקימים משפחות ותכננו לרכוש בית בשנים הקרובות" (צילום: Shutterstock)

כאמור, כלל המגמות הללו החלו עם פרוץ המשבר לפני כשנה וחצי. רבים בארה"ב שיערו שהמגפה העולמית תסתיים, או לכל הפחות תהיה לקראת סיומה, במהלך הקיץ הנוכחי. אלא שבפועל, תחלואת הנגיף מזנקת ומאיימת להאריך את המשבר בחודשים נוספים.

רק הזמן יגיד עד כמה משבר הקורונה - ובפרט החזרת המגבלות וחובת החיסונים ברשויות רבות - ישפיעו על שוק הנדל"ן בארצות הברית.

"אני חושב שהמחצית הראשונה של השנה הושפעה רבות מדור ה-Y", מצהיר גרג טושי, מנכ"ל חברת שירותי הנדל"ן Poplar Homes בקליפורניה, "ישנם מיליונים המשתייכים לדור ה-Y, שהם מעט מבוגרים יותר. הם מקימים משפחות ותכננו לרכוש בתים במהלך השנים הקרובות, בין 2022 ל-2025".

לדבריו, רבים מהם בחרו לרכוש את הבית מוקדם יותר, כאשר המשבר החל: "נוצר מצב של ביקוש גבוה במיוחד, וזה בתגובה גרם למחירים לטפס לרמות שלא הכרנו", מסביר טושי.

"מאמין שמספר הבתים המוצעים למכירה יעלה, אך המחירים יישארו יציבים" (צילום: AP)

אם לא די בכך, טושי סבור שגם עונת הקיץ - שנחשבת לאחת התקופות הפעילות ביותר בשוק הנדל"ן האמריקאי - תרמה למגמות שנרשמו: "אנחנו מתקרבים לחודשי הסתיו, בהם בדרך כלל נרשמת האטה משמעותית בשוק. כמות הבתים שנמכרים יורדת, ואיתה גם המחירים", אמר טושי והוסיף שרוכשים פוטנציאליים רבים בוחרים שלא לקנות בית כיום בגלל המחירים.

"בסופו של דבר, אני מאמין שנראה עלייה בכמות הבתים המוצעים למכירה", מוסיף טושי, "עם זאת, אני לא חושב שהמחירים ירדו כמו שראינו בסוף הקיץ בשנים האחרונות".

לדבריו של טושי, עתידו של שוק הנדל"ן האמריקאי יהיה תלוי בשאלה האם יוטלו מגבלות בשנית, כפי שקרה בשנה שעברה: "במידה שנגיף הקורונה, ובפרט הווריאנט 'דלתא', יוביל למגבלות והנחיות להישאר בבית, השוק כנראה יגיב בדיוק כפי שהגיב בשנה שעברה כאשר המשבר פרץ: התייקרות משמעותית ופחות בתים זמינים לרכישה", הוא אמר והוסיף, "אני לא בטוח שזה ישפיע על המיליונים שממתינים כעת לירידת מחירים, שכן הם פיתו מוטיבציה גדולה למצוא את הנכס שהם רוצים ולרכוש אותו".