מאוכזבים מהערכת שווי הנכס של השמאי? ברוקר נדל"ן ישראלי ממיאמי מסביר מדוע אסור להרים ידיים

אייל מלמד, ברוקר נדל"ן ישראלי הפועל ברחבי דרום פלורידה, משתף את קוראי היברו ניוז בתובנות שרכש במהלך עבודתו בשוק הנדל"ן במדינת השמש הזורחת.

בפרק זה, אייל יתרכז בתהליך הערכת שמאי לנכס ("appraisal"), וליתר פירוט - מהן האופציות העומדות בפניכם כאשר האפרייזל נמוך מהמצופה?

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

קוראי היברו ניוז היקרים, החלטתי לשתף אתכם בחוויות שלי מתהליך האפרייזל מכיוון שבפעם הראשונה, הצלחתי לערער על הדו"ח של השמאי.

ראשית כל, מוטב להזכיר שבכל עסקת משכנתא, המלווה - ברוב המקרים, הבנק - שולח מטעמו שמאי אשר תפקידו לבדוק ולספק ערך משוער לנכס, וזאת במטרה לקבוע האם הנכס המשועבד שווה את הערך שעליו הסכימו שני הצדדים - המוכר והקונה.

מניסיוני, שמאים פועלים בשמרנות יתרה בעת שהם מחברים את הדו"ח. כלומר, הם מאוד נזהרים - ויש לזכור שתפקידם לשמור על האינטרס של הבנק, ועל כן הם בדרך כלל מעריכים את הנכס מעט מתחת לערכו האמיתי.

השמאים נכנסים לבית כדי לבדוק את מצבו וטיבו של הנכס - בדומה לביקורת בנייה ("אינספקשן") שמתבצעת במטרה לאתר ליקויי בנייה. אך בפועל, מדובר בבדיקה הרבה יותר 'חפיפה'.

את הבדיקה האמיתית הם עושים דווקא לאחר מכן, בדרך כלל במשרד או בביתם, תוך כדי שהם בודקים את עסקאות הנדל"ן האחרונות בשכונה ואף משוחחים עם סוכני נדל"ן.

תהליך זה - האפרייזל - עולה בין 700 ל-750 דולר, ולמען הסר ספק, לא ניתן לבחור בשמאי כזה או אחר. למעשה, כסוכן נדל"ן, מלבד התיאום שאני מבצע אל מול הדיירים - בכלל אסור לי לדבר עם השמאי כדי לא להשפיע על ההחלטה שלו.

"מהניסיון שלי, זה לא תמיד עובד. אבל שווה לנסות": אייל מלמד

פעמים רבות יצא שדו"ח השמאי בנכסים שמכרתי יצאו נמוכים בהרבה - ובמקרים מסוימים כאשר ייצגתי מוכרים הפילו לנו עסקאות בגלל האפרייזל.

לאחרונה הייתי על סף לסגור עסקת מכירה של נכס במיאמי, אך דו"ח השמאי העריך את שווי הנכס ב-34 אלף דולר פחות ממה שסוכם בין הקונה למוכר.

פניתי לגוף המלווה - במקרה הזה ברוקר המשכנתאות - באמצעות אימייל ארוך ומפורט, ובו סיפקתי נימוקים מדויקים מדוע האפרייזל לא מדויק. לראשונה, הצלחתי לערער על הקביעה ולהעלות את הערך של הבית, וכל זאת במסגרת הזמנים הצפויה של העסקה.

כפי ששמאים רבים עושים, גם במקרה הזה נעשה שימוש במה שמכונה "Comparables", או "Comps" - השוואה לנכס דומה כדי להגיע לערך המשוער של הבית.

שלוש הטענות המרכזיות שלי, כפי שהסברתי לברוקר המשכנתאות, הן:

1. השמאי הסתמך על 'קומפס' מעסקת מכירה שנסגרה ב-2019. אומנם מדובר בשנתיים בלבד, אך הרי בשוק הנדל"ן המטורף של ימינו, לכולם ברור שעברו הרבה מים בנהר מאז, במיוחד בעליית המחירים הדרסטית. לכן טענתי שלא ניתן להשתמש ב'קומפס' זה כלל וכלל.
2. הנכס שבו בוצע האפרייזל הינו טריפלקס, והשמאי הסתמך על נכס נוסף - שהוצג ע"י ה-MLS, או Multiple Listing Service - כטריפלקס אף הוא. אלא שביצעתי בדיקה מעמיקה מול המחוז, וגיליתי שמדובר בדופלקס שהוסב לטריפלקס. כלומר, טריפלקס בלתי חוקי, ולכן לא ניתן היה להסתמך עליו.
   
3. 'קומפס' נוסף שהשמאי ניסה לבצע אכן היה על טריפלקס (הפעם טריפלקס חוקי לכל דבר), אך בתיאור של ה-MLS היה כתוב שהנכס משופץ. אי לכך, השמאי הוריד את ערך הנכס מכיוון שלא היה משופץ. עשיתי שיעורי בית ומצאתי תמונות של אותה דירה, וגיליתי שהנכס אומנם תואר כמשופץ, אך זה לא היה המצב במציאות.

כאמור, פניתי אל הגוף המלווה עם הטענות המפורטות לעיל, ו-וועדת הערעורים קיבלה את הטענות ואף העלתה את המחיר לזה שעליו שני הצדדים הסכימו.

אני מוכרח לציין שמהניסיון שלי, הגשת ערעור בדרך כלל אינה מובילה לשינויים כלשהם. עם זאת, במקרה הזה זה אכן עבד, ולכן תמיד שווה לנסות!

שאלות או הערות? מוזמנים לפנות לאייל מלמד בטלפון 615-9399 (305)