בעקבות אי הוודאות הכלכלית: בנקים מהססים לאשר משכנתאות

נתוני מכירות הבתים אומנם צללו מתחילת המשבר, אך ישנם לא מעט אנשים שבכל זאת מסיירים בבתים העומדים למכירה - ברוב המקרים באופן וירטואלי בלבד. וחרף אי הוודאות הכלכלית שקיימת בכל ארצות הברית, ישנם גם לא מעט אנשים שמוכנים "לסחוט את ההדק" ולבצע את הרכישה היקרה בחייהם.

אך גם כאשר אותם רוכשים פוטנציאליים צולחים את המשבר ומוצאים בית שהם אוהבים במחיר סביר מבחינתם, הם נתקלים בהתנגדות עזה מצד המלווים: הבנקים פחות מאשר משכנתאות. חלקם דורשים ציון FICO גבוה במיוחד, או לחילופין דורשים לקבל תשלום ראשון כפול ממה שהתרגלו עד כה.

אם לא די בכך, משכנתאות "ג'מבו" (במחוזות לוס אנגל'ס ואורנג' מדובר בכל הלוואה שעולה על 765,600 דולר) הפכו לנדירות, ושני בנקים - צ'ייס ו-וולס פרגו - החליטו להפסיק לאשר הלוואות כנגד משכון נכס. 

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

"מלווים חוששים מהחומרה של המגפה, ואי הוודאות בנוגע למועד שבו תסתיים", מזהיר ג'ורג' בהמונדס, בכיר בדויטשה בנק. מגמה זו באה לידי ביטוי במדד הזמינות לאשראי ומשכנתאות (Mortgage Credit Availability Index) של איגוד בנקאי המשכנתאות (Mortgage Bankers Association) - מדד שבוחן את הקלות שבה הציבור הרחב יכול לקבל הלוואות.

נתוני המדד מחודש אפריל פורסמו ביום חמישי האחרון, והם חושפים כי הזמינות ירדה לשפל של חמש וחצי שנים. למעשה, מדובר בירידה של 12% לעומת חודש מרץ, וזאת לאחר שנרשמה ירידה של 16% בין מרץ לפברואר. המשמעות היא שפחות אנשים יוכלו "לנצל" את הריבית הנמוכה כיום (בשבוע שעבר, הריבית הממוצעת על משכנתא ל-30 שנה עמדה על 3.26%).

עם זאת, ג'ואל קאן - סגן נשיא איגוד בנקאי המשכנתאות ומומחה לחיזוי כלכלי - מסביר ששוק המשכנתאות עדיין טוב יותר ממה שהיה לפני כ-12 שנה, אז ארה"ב התמודדה עם המשבר הכלכלי העולמי. לדבריו, מחירי הבתים צנחו בזמנו, אך למשפחות רבות לא ניתנה האפשרות "לנצל" את הירידה ולרכוש את הנכס, שכן חברות ענק רכשו בתים בסיטונאות.

לכן, מסביר קאן, השאלה היא האם מצב דומה יירשם בתקופה הקרובה: "לא אופתע אם המלווים יתייחסו למשכנתאות כפי שעשו ב-2010 או ב-2011, זמן קצר לאחר המשבר", מסביר קאן.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

אחד השינויים הגדולים שנרשמו בתקופה האחרונה הוא בנוגע למשכנתאות הנקראות "Non-QM", או "Non-Qualified Mortgage". מדובר במשכנתא שבה הלווה נדרש להוכיח באמצעות מסמכים שהוא מסוגל להחזיר את גובה ההלוואה. יתרה מכך, מדובר במשכנתא שאינה מבוטחת ע"י הממשל הפדרלי. מדובר במשכנתא פופולארית בקרב עצמאים, שכן הם אינם זוכים לטפסי W-2 שבהן מפורטים כלל ההכנסות הקבועות.

לרוב, משכנתאות מסוג זה אינן ניתנו ע"י בנקים, אלא ע"י גופים פיננסיים ייעודיים. חלקם הגדול הפסיקו לאשר הלוואות מסוג זה באופן גורף, והאחדים שכן מאשרים משכנתאות אלה עושים זאת עם תנאים מחמירים. כך למשל, חברת Angel Oak Mortgage - אחת המובילות בתחום - דורשת כעת 24 חודשים של תצהירי הבנק של הלווה, כמו גם ציון ה-FICO המינימלי שנדרש הוא 700.

חשוב להסביר כי רק לפני חודשים בודדים, תנאי הסף היו 12 חודשים של תצהירים מהבנק וציון FICO מינימלי של 600 נקודות.

בצ'ייס ו-וולס פרגו הוחלט להפסיק לאשר הלוואות כנגד משכון נכס (צילום: Shutterstock)

כאמור, שני בנקים - צ'ייס ו-וולס פרגו - החליטו להפסיק לאשר הלוואות כנגד משכון נכס (Home Equity Line of Credit, או HELOC). הלוואות אלה משמשות כמעין משכנתא שנייה, ובמסגרתן ניתן לשעבד את הבית. עבור הלווה, מדובר באפשרות מהירה להשגת כספים, אך עבור אותם בנקים מדובר בסיכון מיותר, בטח בימים שבהם חוסר הוודאות שולטת.

עם זאת, לא ברור מדוע שני הבנקים בחרו לפעול כך, שכן ההערכות מדברות על ירידה יחסית קלה במחירי הבתים (בין 2% ל-3% לפי אתר הנדל"ן זילו). בוולס פרגו ניסו להסביר ואמרו: "מדובר בהחלטה זמנית שבהתאם למציאות בשוק", מסר דובר החברה, אך הוא סירב לומר האם סומן תאריך יעד לביטול ההחלטה.

בדומה לתעשיות רבות שנפגעו במהלך המגפה, גם בשוק המשכתנאות ממתינים לראות כיצד תיראה המציאות החדשה כאשר המשבר יחלוף. לפי כל ההערכות, הביקוש לבתים בדרום קליפורניה לא ירד, אלא רק דעך במעט.